Un délai de vente souvent important
Un particulier, par définition, n’est pas un professionnel de l’immobilier. Il n’a pas de vraie vision sur les prix de vente négociés apparaissant sur les compromis de vente. Son seul point de repère (s’il en cherche un), ce sont les prix affichés des logements mis à la vente sur sa commune ou son quartier. Le problème, c’est que ces prix affichés, bien souvent, ne sont pas le reflet de la réalité du marché. Pourquoi ? Tout simplement parce que de nombreux vendeurs déterminent le prix de vente de leur logement, non pas sur la base de vrais prix de marché, mais sur celle du budget qu’ils doivent débloquer pour acheter le bien immobilier de leurs rêves.
Pour simplifier, c’est comme si le propriétaire d’une Twingo désirant s’acheter une Audi A6 mettait sa Twingo à la vente au prix de l’ Audi pour pouvoir l’acheter. Cela peut faire sourire, mais c’est pourtant ce qui se passe dans un très grand nombre de cas chez les particuliers. Résultat des courses : le bien immobilier peut rester pendant des mois, voire des années, à la vente, parce qu’il est tout simplement hors marché.
La méconnaissance des aspects juridiques et techniques peut gêner la vente
Aujourd’hui, de nombreux documents et rapports techniques sont obligatoires avant de signer un compromis de vente, comme les diagnostics techniques par exemple. D’autres peuvent contribuer à conforter l’acheteur dans sa décision d’acquérir le logement, comme les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les relevés de charges de copropriété, les plans de l’habitation ou cadastraux.
Bien souvent, les vendeurs ne se préoccupent pas beaucoup de ces documents, qu’ils jugent secondaires ou d’un coût trop élevé, et se disent qu’il sera toujours temps de les rassembler ou de les faire réaliser au dernier moment, à la signature du compromis de vente. C’est une erreur, car l’acquéreur risque de penser qu’il n’a pas en main tous les éléments nécessaires à une bonne prise de décision. Conséquence : il peut renoncer à l’envie de soumettre une offre d’achat.
Beaucoup de temps immobilisé pendant la mise en vente
Traiter les appels ou les mails des acquéreurs qui veulent visiter le logement prend du temps. Mais ce n’est pas tout. Recevoir ces acquéreurs pour leur faire visiter le bien à vendre empiète considérablement sur le temps consacré à la vie familiale, et même souvent sur le temps de travail.
C’est vrai si le logement à vendre est le domicile du vendeur, c’est pire encore s’il ne l’occupe pas car il devra se déplacer de nombreuses fois pour accueillir les visiteurs. Sans parler des retards fréquents des visiteurs, de leurs commentaires parfois déplacés, des rendez-vous non honorés, ou des projets non définis. De quoi se poser bien des questions sur l’efficacité de la vente entre particuliers.
Le risque réel que la transaction n’aboutisse pas
Un particulier qui met son bien à la vente ne peut jamais avoir la certitude que l’acquéreur a la capacité financière nécessaire. Il lui est plus difficile qu’à un professionnel d’obtenir des informations précises sur le revenu de son « client », sur ses emprunts en cours et sur sa capacité d’emprunt.
Résultat : le risque est grand de signer un compromis de vente qui n’aboutira pas pour cause de refus de prêt. Et là encore, un temps précieux est perdu, puisque le délai généralement accordé pour l’obtention d’un financement est de l’ordre de deux mois. Ce genre de situation peut être très gênant, particulièrement si le vendeur a lui-même contracté un prêt-relais pour préfinancer son propre achat immobilier.
Sans parler d’autres risques encore plus graves
On n’y pense pas forcément, mais la vente entre particuliers comporte d’autres risques non négligeables :
- Qui peut prouver au vendeur que « l’acquéreur » ne vient pas à son domicile dans un but peu avouable, celui d’un repérage afin de faciliter un futur cambriolage ? Ne souriez pas, ce risque existe bel et bien. Recourir à un professionnel de l’immobilier élimine ce risque, les cambrioleurs préférant éviter de se faire repérer.
- Il peut arriver que l’acquéreur s’estime lésé après son acquisition, pour de multiples raisons, et qu’il intente une action en justice contre le vendeur. Si la vente a été effectuée entre particuliers, le vendeur ne sera pas protégé par l’écran de l’agent immobilier et de sa responsabilité civile professionnelle. Il sera en première ligne, sans aucune protection, contre l’acquéreur mécontent.
Tout cela en vaut-il vraiment la peine ?
Je ne dis pas que les transactions entre particuliers ne se réalisent jamais dans de bonnes conditions, mais il y a tant de déchet et de risques de litiges qu’à mon avis, le jeu n’en vaut pas la chandelle.
Ce n’est pas pour rien que le PAP n’existe pas dans les pays anglo-saxons, notamment aux USA. Vendeurs et acquéreurs y sont beaucoup plus pragmatiques et plus prudents. Conscients du fait que vendre un bien immobilier peut prendre du temps et représente un enjeu financier très important, ils préfèrent confier cette tâche aux professionnels. Ils n’ont ni le temps, ni les connaissances nécessaires pour vendre leur bien dans les meilleures conditions, et préfèrent sécuriser le paiement de 95% de la valeur de leur bien, plutôt que chercher à grapiller 5% de frais d’agence au risque de se retrouver en procès et de tout perdre. En France, c’est l’inverse.
Les alternatives existantes
Afin de palier à ces différentes problématiques il existe différentes solutions. Les agences immobilières permettent notamment de faciliter les transactions moyennant bien entendu des frais d’agence pouvant s’élever aller de 3 à 10% du prix final de la transaction.
Passer par une agence immobilière apporte des avantages, notamment un accompagnement complet afin de finaliser la vente du bien immobilier, le montage du dossier et la réalisation des différents diagnostics en vigueur à l’heure actuelle mais aussi la rédaction de l’annonce complète et détaillée associée à des photos professionnelles pour garantir sa bonne forme.
La mise en visibilité de l’annonce est aussi très importante, en effet une agence possède son réseaux de diffusion, son panel d’acheteurs potentiels mais aussi sur des supports regroupant toutes les annonces de ventes issues d’agences immobilière comme sur superimmo.
Ce qui rebute le plus sont les frais qui ajoute un coût non négligeable, sachant que ce dernier peut être pris en charge par le vendeur, l’acheteur ou les deux parties à proportions égales.
A chacun de trouver le meilleur moyen pour réaliser sa transaction immobilière afin que cela corresponde à ces attentes et à ces possibilités de gestion.
