Un article pour accompagner les futurs propriétaires dans les différentes étapes de la construction leur évitant certaines erreurs fréquentes. Et pour construire durable...
Tout d’abord le choix du terrain, outre sa situation environnementale, l’attention doit se porter sur son orientation, sa configuration, d’une pente éventuelle, de l’accessibilité, de la qualité du sol, de la végétation existante, et autant de paramètres visuels à ne pas balayer…
De multiples paramètres influeront sur les caractéristiques de la future construction, notamment :
- Son implantation,
- Son architecture,
- La disposition des pièces,
- La nature des fondations,
- La potentialité d’ouvrages en sous-sol,
Bref autant d’éléments qui détermineront la conception initiale de l’habitation, ainsi les renseignements auprès de la mairie en mati ère de raccordements aux installations publiques, assainissement, réseaux divers, sont tout autant importants que les documents d’urbanisme, des servitudes éventuelles, des autorisations d’emprise temporaire sur le trottoir, et des informations sur les risques naturels ou technologiques.
L’importance d’effectuer une étude de sol
Effectuer une étude de sol informe le professionnel sur l’existence d’eau, des caractéristiques et de la nature du terrain, de sa résistance et de nombreuses informations liées à la profondeur des strates et donc la détermination du type de fondation. Un terrain de qualité moyenne peut donner plusieurs sondages en raison du non homogénéité dans sa profondeur et dans sa portance différent selon ses situations. Le géotechnicien apportera des précisions sur le terrain quant à :
- aux qualités mécaniques du sol,
- aux tassements prévisionnels,
- du niveau et du type des fondations,
- du dallage préconisé,
- de l’épaisseur de terre végétale,
- de la profondeur hors gel,
- du ruissellement d’eau,
- du niveau et des variations saisonnières de la nappe phréatique,
- de la capacité d’absorption du sol.
Les grandes règles à respecter
Outre la notion du terrain, un aspect primordial réside dans le choix du professionnel, car faire construire une maison n’est pas courant et qui mérite une attention toute particulière, la maison n’étant pas un produit de consommation courant, dans le cas d’une forte déception, on ne peut pas échanger le produit où se le faire rembourser. D’où l’importance d’un choix étudié et réfléchi, plusieurs règles à suivre :
- Ne jamais se précipiter, ni s’engager avant d’avoir un terrain,
- Ne pas signer avec des sociétés qui démarche à domicile, où des exposants sur un salon ou foire, le professionnel doit, avant tout pour établir un devis, connaître le terrain et ses caractéristiques.
- Le choix peut se porter sur un constructeur assurant une mission complète de la conception des plans à la réalisation en délivrant une garantie de bonne exécution de fin des travaux.
- Un choix vers un maître d’œuvre, et la réalisation avec une ou plusieurs entreprises, corps d’état séparés,
- Enfin quelque soit le choix, vos interlocuteurs doivent donner leurs références et celles de leurs éventuels sous-traitants, chantiers en cours, chantiers réalisés, attestations d’assurance.
La définition du projet s’établit selon les règles d’urbanisme de la commune qui peuvent induire des dispositions portant à modifier le projet, d’ou l’importance de consulter ces dispositions auprès des services technique de la mairie ou bien de demander un certificat d’urbanisme.
La définition de votre projet
La définition du projet passe par les bonnes questions auprès du professionnel :
- quelles possibilités d’agrandissement ?
- possibilité d’aménager un sous-sol ?
- quels agencements des pièces entre elles ? Préserver les chambres du bruit ?
- quel style général ?
- quels équipements extérieurs et intérieurs ?
- quels types de chauffage et quelles alternatives potentielles par rapport au terrain, géothermie, pompes à chaleur, solaire,… ?
- quelles possibilités d’équipements complémentaires, cheminée, climatisation, véranda, domotique, récupérations des eaux de pluie, panneaux solaires, … ?
- quel type de structure et qualité des matériaux de structure, extérieur, intérieur ?
- quelle accessibilité permettant à une personne handicapée ou malade de vivre dans la maison ?
Tous ces paramètres de définition exprimés doivent apporter des solutions adaptées répondant aux sollicitations. L’optique cde réflexion sur le futur du projet pour une revente facilitée doit aussi être pris en compte.
Le premier entretien doit correspondre à une prise de contact et doit permettre aux professionnels d’apporter des solutions aux attentes.
La compréhension entre l’acquéreur et le professionnel est une étape importante :
- Les combles ne sont pas toujours aménageables,
- Le sous-sol n’est pas obligatoirement sec,
- Un vide sanitaire peut comporter de l’eau stagnante,
- Le carrelage doit comporter des joints, ceux de grande surface des joints plus larges,
- L’isolation phonique entre les pièces n’est pas obligatoire,
- Le choix de l’enduit ou de revêtement extérieur selon l’exposition, éviter les couleurs sombres sur les versants exposés au soleil.
- Pour une maison sans sous-sol, la recommandation d’un vide sanitaire s’impose dès que le risque de variations de volume peut agir sur le sol, notamment pour les sols argileux ou des tassements différentiels pour les terrains en pente. Dans le cas d’un terrain humide ou inondable, le vide sanitaire sera une zone d’humidité, la maison sera protégée des remontées capillaires.
Lorsque le professionnel a réuni toutes les informations auprès du maître d’ouvrage, la formalisation des plans peut suivre.
Lors de la visualisation des plans, bons nombres de particuliers imaginent très mal les volumes à partir des schémas. Une méthode peut aider à la compréhension en reportant les meubles à l’échelle sur les plans, ainsi ils permettent un temps de réflexion sur les propositions annoncées.
Outre la réflexion portée sur les plans, se poser des questions est tout à fait légitime, ainsi le professionnel a la responsabilité du respect des règles de l’art. Et si il s’oppose à aux demandes du maître d’ouvrage sur la réalisation de certains projets par respect des règles, l’avis d’un deuxième professionnels clarifiera cette notion règlementaire.
Outre la lecture des plans, celle du devis descriptif est une étape importante, car il reprend en tout point chaque lot de la construction, de la préparation du terrain aux finitions apportées dans chaque pièce, une description détaillée et précise des travaux à réaliser.
La précision sur la qualité des matériaux que le maître d’ouvrage souhaitera sera clairement définie, référencée.
Le maître d’ouvrage peut demander une définition de chaque composant des matériaux avec le professionnel pour confronter de choix possibles et des différentes options qui s’offrent à lui.
Le descriptif mentionne :
- Le type de fondation, la profondeur des fondations compatibles avec l’étude de sol.
- La protection du sous-sol enterré contre l’humidité, son étanchéité, la nature du procédé,
- Le type de dallage prévu sur terre-plein ou bien la réalisation d’un vide sanitaire selon que suggère l’étude de sol,
- Le type de charpente précisant ou non des combles aménageables,
- Le matériau de la couverture respectant les règles d’urbanisme,
- Le type de ventilation, naturelle ou mécanique,
- Le type de matériau concernant les menuiseries extérieures, bois, PVC, alu, leurs caractéristiques, oscillo-battantes et le type de volets.. ;
- Le type d’isolation thermique et phonique, extérieur et intérieur,
- Le mode de chauffage, son énergie, générateur de chaleur, mode de distribution, et les équipements appropriés,
- La possibilité ou non de prévoir un conduit de cheminée pour un changement de chauffage,
- Le type de structure, extérieure et intérieure,
- Le type de qualité sélectionnée pour les équipements, plomberie, électricité, robinetterie, etc …,
- Le type de revêtement extérieur,
- Le niveau de finition sur la réalisation des travaux de décoration.
Par ailleurs, l’étude thermique, pour tous les chantiers ouverts depuis juillet 2007, le professionnel doit être en mesure d’établir une étude thermique en vue du DPE, Diagnostic de performance énergétique, en fin de chantier. Il permettra d’estimer le niveau de performance thermique de la construction.
Effectuer des travaux soi même
Lors des phases de travaux, certains maîtres d’ouvrage pour des raisons économiques sont tentés d’effectuer des travaux à leur charge. Ces résolutions de ce genre font ignorer les risques notamment sur des règles de construction dont il faut s’informer, car les conséquences peuvent être pires dans le résultat final, notamment sur les questions thermiques, phoniques, voire sur des aspects compromettant la sécurité des occupants, réalisation d’escalier, garde-corps, cheminée, etc….
Dans le cas de modification en cours de chantier peuvent entraîner des surcoûts et sont souvent causes de désordres ultérieurs. Le simple fait de déplacer une cloison peut désorganiser le reste du chantier et pourrait avoir des répercussions techniques sur l’ensemble du chantier. Parallèlement des contraintes administratives peuvent empêcher ces modifications notamment le cas de nouvelles ouvertures en façades. Gêner le déroulement programmé du chantier peut aussi induire des conséquences sur les délais, et dans le cas d’une intervention complémentaire par un autre professionnel mandaté par le maître d’ouvrage, en cas de malfaçon la recherche des responsabilités sera plus complexe.
Les délais, quels délais ?
Une bonne construction nécessite de respecter les délais :
- 9 à 12 mois pour une construction classique, intempéries compris, entre la signature du contrat et le jour de la réception,
- au délai brut d’exécution, entre 6 et 7 mois, l’ajout des temps de séchage pour certains matériaux ou de mise en place est obligatoire, les ouvrages de gros œuvre, notamment en béton subissent des phénomènes de retrait pendant une période de trois mois. Les ouvrages de finition, enduits, ravalement, carrelage, ont besoin d’une période de stabilisation pour éviter les fissures. Pas d’étonnement pour ces périodes inerte pour le chantier,
- Tous les corps d’état ne travaillent pas ensemble, leurs interventions sont coordonnées, elles doivent se juxtaposées,
- Bien souvent le planning réserve un mois entre la date de fin de travaux et la réception de ceux-ci par sécurité en raison des aléas du chantier,
- Les intempéries peuvent avoir une incidence sur un retard du chantier, notamment en hiver pour les produits sensibles au froid, ou en été pour les produits sensibles à la sécheresse. Les mortiers ou bétons ne sont pas préparés sous une pluie ou par temps très froid, de même pour les enduits extérieurs et la peinture.
Le respect des délais impose au constructeur la réalisation d’un planning, d’où la demande du maître d’ouvrage sur le planning des étapes principales de la construction, notamment sur :
- L’implantation de la future construction,
- La préparation du terrain, décapage des terres, fouilles, réalisation des fondations, réalisation des murs de fondations, pose des réseaux d’évacuations et d’écoulement, mise en place de l’isolant, etc…,
- Coulage du plancher ou du dallage, avec protection des réseaux en tête pour éviter l’obstruction par des gravats,
- Elévation des murs, chainage, charpente, et maison hors d’eau,
- Ouvertures, huisseries, électricité, cloisons, etc…,
- Sanitaires, menuiseries intérieurs finitions électriques, carrelage, enduits extérieurs, zinguerie , etc …
Les visites de chantier
L’interlocuteur de l’entreprise qui dirigera les travaux permettra de fixer des rendez-vous de chantier hebdomadaires avec le maître d’ouvrage afin de vérifier la conformité des travaux réalisés au descriptif et du suivi du planning.
Les visites de chantier ponctuelles du maître d’ouvrages doivent correspondre au minimum aux six étapes clés de la construction :
- Le terrassement et fondation coulée, ainsi le chantier est délimité par les piquets et différents marqueurs, évitant certaines erreurs quant aux limites mitoyennes du terrain.
- La maçonnerie, la charpente et la couverture montées,
- La réalisation des installations des réseaux d’évacuation et divers, plomberie, électricité,
- L’aménagement des cloisons intérieures et les emplacements des différentes prises électriques,
- Equipements et finitions, peinture, carrelage, sanitaires, …
- Pré-réception à 95 % des travaux.
Lors des visites de chantier des détails particuliers doivent visualisés comme pour les tuyaux en attente d’être raccordés par les vidanges du plombier doivent être obturés à leur sortie pour éviter que des gravats y pénètrent. L’obstruction ne se révèle pas immédiatement, le bouchon peut se former après quelques années lorsque la canalisation s’entartre.
Autre point particulier, avant la pose du revêtement mural, la vérification du nombre de prises électriques et de leurs placements à la bonne hauteur et au bon endroit. Enfin à chaque visite de chantier visualiser la tenue du chantier et la protection des matériaux. Certains matériaux méritent une bonne protection à l’air libre comme les isolants.
La visite du coulage du dallage donne une fausse impression quant aux dimensions de la maison, cette vision d’optique s’explique par la couleur grise ne donnant pas de volume.
Lors d’une visite de chantier toutes les remarques que le maître d’ouvrage aura visualisé, les confirmera par courrier recommandé avec photos et a adresser à l’entreprise. En cas d’inquiétude, ne pas hésiter à se faire conseiller par un homme de l’art, architecte, expert avant de prendre une décision d’arrêter le chantier.
Les causes de quelques sinistres :
- Une non-conformité au permis de construire peut engendrer de grandes difficultés, notamment dues aux erreurs d’implantation.
- Les joints de fractionnement de carrelage sont nécessaires, les supprimer entrainent une fissuration du carrelage.
- La végétation existante proche des fondations est à éviter, par l’absortpion d’eau, les arbres doivent être plantés à une distance de 1,5 fois leur hauteur adulte.
- Pour les aménagements de comble, chaque composant d’une charpente est nécessaire, dans le cas d’un aménagement des combles le choix d’un professionnel peut s’avérer très utile.
- Les conduits de fumée font l’objet de règles très précises afin d’éviter que le conduit n’enflamme des matériaux situés à proximité, faire appel à un professionnel.
- Mise en chauffe des planchers chauffants, les variations de température doivent être progressives en respectant la notice du professionnel.
- Les sorties sous gaines des canalisations encastrées ne doivent être arasées évitant l’entrée de produits corrosifs pour les tuyaux.
- L’obstruction des ventilations ne permet pas la ventilation du logement.
- Enfin, prévoir un entretien courant des couvertures et des terrasses pour permettre une bonne évacuation des eaux.
L’assistant d’un maître d’ouvrage peut participer à a fin de chantier et la réception dans le cas ou des doutes sur la conformité des travaux subsisteraient. Le plus sur moyen de ne rien oublier est de procéder à l’examen pièce par pièce méthodiquement, sans oublier l’extérieur. Cette fin de chantier doit corroborer les conditions de la construction selon les modalités du contrat et du descriptif. Le maître d’ouvrage se munira donc de ses deux cahiers lors de la visite de fin de chantier et examinera point par point chaque détail La réception des travaux permet au maître d’ouvrage de vérifier la bonne exécution des travaux, mais aussi de relever les travaux prévus au marché qui n’auraient pas été exécutés.
Enfin, le maître d’ouvrage ne doit pas oublier de réclamer les documents techniques du chantier, notices techniques, bons de garantie, …
