Acheter ou louer un logement ?

Une étude réalisée par Asterès pour le compte de Meilleurtaux.com révèle que la réponse n’est plus si évidente qu’auparavant.

L’étude pose ainsi la réflexion sur l’Achat plutôt que de la location et demeure t-il un choix rationnel alors que la croissance des prix devrait être contenue au cours des prochaines années ?

L’étude montre que la réponse à cette question repose sur un grand nombre de facteurs ainsi que sur des hypothèses d’évolution de moyen et long termes de certaines variables. Parmi les facteurs ayant une forte influence figure la rentabilité locative qui peut varier sensiblement d’une ville à une autre. Le choix d’acheter ou de louer différera donc d’une ville à une autre au regard du niveau des prix des logements et des loyers. Par ailleurs, rappelons que plus la durée de détention du bien est élevée, plus il est préférable d’acheter car les coûts fixes s’amortissent au fil du temps.

L’étude précise les facteurs relatifs à une acquisition qu’il est nécessaire de prendre en compte :

• le prix du logement ;
• le montant des frais de notaire (2,5% pour un logement neuf et 7% pour un logement ancien) ;
• le montant des autres dépenses liées directement à l’acquisition du bien (frais de dossier bancaire, frais de garantie) ;
• les conditions de crédit (taux d’intérêt et durée d’emprunt) ;
• les charges de copropriété et le montant de la taxe foncière.

Parallèlement, les facteurs relatifs à la location qu’il est nécessaire de prendre en compte sont :

• la rentabilité locative (qui détermine le prix du loyer),
• le taux de rendement d’un placement financier,
• les frais d’agence (leur influence est cependant quasiment négligeable).

Les prix immobiliers ne sont pas déterminants en soi dans le choix de louer ou d’acheter car ils doivent être comparés au niveau des loyers. Il est donc plus pertinent d’étudier la rentabilité locative qui se mesure par le ratio du loyer annuel sur le prix du bien. Toutes choses égales par ailleurs, plus ce ratio est faible, autrement dit, plus le loyer demandé est bas au regard de la valeur de marché du bien, plus il est préférable de louer. En effet, lorsque ce ratio s’affaiblit, l’écart entre le coût mensuel d’un crédit et le coût d’un loyer s’élargit au profit des locataires. Ces derniers disposent alors d’une capacité d’épargne théorique plus importante (par rapport à une situation d’achat) dont ils tirent un revenu financier.

Concernant le financement de votre projet immobilier, le montant de l’apport est un autre paramètre important à considérer. Celui-ci intervient autant du côté de l’acheteur que du locataire. Pour l’acheteur, plus l’apport est important, moins le coût mensuel du crédit sera fort. Le locataire a conservé en sa possession le montant de l’apport (car il n’a pas acheté) et peut ainsi le placer sur les marchés financiers. Ainsi, pour le ménage ayant fait le choix de la location, plus le montant de l’apport théorique est important, plus ses revenus financiers sont forts et permettent de contrebalancer le coût de son loyer.

Les variables à prévoir pour déterminer s’il vaut mieux acheter ou louer sont :

• l’évolution des prix immobiliers,
• l’évolution du coût des loyers,
• l’évolution de la taxe foncière,
• l’évolution des charges d’entretien,
• l’évolution du rendement financier.

Dans le cas de la simulation 2, l’étude retient trois scénarios de croissance des prix, dont un scénario central admettant une baisse de 3% en 2013, une stabilité en 2014 (+0%), puis au-delà une croissance constante de 2% par an. Les simulations 3, 4 et 5 reprennent ce scénario central.

Elle suppose que les loyers vont progresser de 1,5% par an. Historiquement, la croissance des loyers a été inférieure à celle des prix immobiliers, conduisant ainsi à une baisse de la rentabilité locative. Et prévoit que la croissance des loyers restera inférieure à celle des prix.

L’évolution de la taxe foncière est difficilement prévisible, d’autant que celle-ci est très variable d’une collectivité territoriale à une autre. L’enquête présume une croissance de la taxe foncière de 2% par an.

Par ailleurs, l’étude estime que les charges d’entretien progressent au même rythme que l’inflation générale des prix. La cible officielle de la Banque centrale européenne est de 2% par an. Elle pose ainsi l’hypothèse que les charges d’entretien augmenteront de 2% par an.

Enfin, l’étude conjecture que le rendement d’un placement financier sans risque sera de 2% par an.

Pour répondre à la question «acheter ou louer son logement?», Asterès a réalisé trois simulations. La première porte sur la France métropolitaine et suppose trois scénarios d’évolution des prix (central, haussier et baissier). Par la suite, l’étude s’est orientée sur les simulations de trois villes aux rendements locatifs très différents : Paris, Lyon et Marseille. Pour ces focus, elle a retenu comme hypothèses d’évolution des prix celles du scénario central.

Alors acheter ou louer ? Si la réponse à cette question pouvait paraître évidente dans les années 2000, elle l’est beaucoup moins aujourd’hui.

La réponse à la question « Faut-il acheter ou louer en 2013 » dépend donc d’un certains nombre de facteurs économiques, géographiques aussi mais psychologiques. Parmi ceux qui ont une forte influence figure la rentabilité locative – qui peut varier sensiblement d’une ville à une autre – et le scénario d’évolution des prix retenus, comme on le voit dans le tableau ci-dessous.

Simulation « acheter ou louer ? » pour 70 m2 dans 8 villes de France

En effet, avec une augmentation des prix des logements anciens de 7,4% par an en moyenne entre 2000 et 2010, il ne fallait pas plus de quelques années (généralement moins de 5 ans) pour permettre à un acheteur de revendre son bien avec une plus-value compensant amplement l’ensemble des frais liés à son acquisition (frais de notaire, frais d’agence, intérêts versés, etc.) et à son entretien. Dès lors, le choix d’acheter plutôt que de louer était la solution de bon sens pour tout ménage ne prévoyant pas de déménager à court terme.

Aujourd’hui, l’évolution des prix immobiliers est incertaine, que cela soit sur le court, moyen ou long terme. Une croissance des prix comparable à celle des années 2000 est une hypothèse peu vraisemblable, notamment parce que le poids du logement dans le budget des ménages deviendrait difficilement soutenable. L’hypothèse d’une croissance des prix comparable à celle du revenu des ménages est donc à privilégier. L’acquisition d’un logement ne serait alors plus une opération aussi rentable qu’au cours des années 2000 et le choix de louer deviendrait économiquement rationnel sous certaines conditions alors qu’il ne l’aurait pas été auparavant.

Ces conditions tiennent notamment à la durée de détention du bien, à la capacité d’apport du ménage, aux taux d’emprunt et au rendement espéré d’un placement financier.L’impact de l’évolution future des prix reste néanmoins l’élément déterminant. Une croissance anticipée des prix de 4% par an au lieu de 2% modifie nettement les résultats en faveur de l’achat.

Le scénario d’une stabilité des prix sur plusieurs années, voire d’une baisse, n’est pas à écarter. En effet, les prix immobiliers semblent actuellement surévalués. Au cours des années 2000, le poids du logement dans le budget des ménages s’est sensiblement éloigné de sa moyenne de longue période. L’absence de véritable croissance économique en 2013, l’affaiblissement des aides à l’achat immobilier, le raccourcissement des durées d’emprunt et une éventuelle remontée des taux pourraient conduire le marché à amorcer une correction pouvant s’étaler sur plusieurs années. Dans un tel contexte, la location peut dans certaines circonstances et certaines régions permettre d’attendre que les prix aient suffisamment baissé ou que la situation économique des ménages concernés ait évolué, avant d’envisager une acquisition. Ce comportement d’attentisme aurait d’ailleurs un effet auto-réalisateur : une anticipation de baisse de prix soutiendrait la correction du marché, qu’elle soit économiquement justifiée ou non.

Plus formellement, une analyse économique fine des coûts et des gains d’un achat et d’une location sur longue période montre que le choix optimum pour un ménage repose sur la conjonction d’une multitude d’éléments. Certains de ces éléments sont connus, comme le prix d’achat, le montant du loyer, les conditions de crédit et éventuellement la durée de détention du bien ; mais d’autres sont inconnus et relèvent alors d’hypothèses, comme l’évolution des prix immobiliers et des loyers, ou encore le rendement d’un placement financier. Or, les hypothèses d’évolution des prix immobiliers influent fortement sur le choix d’acheter ou de louer.

Mais la décision d’acheter ou louer ne peut être prise qu’au seul regard d’un modèle économique. Le logement n’est pas un bien comme les autres et l’intérêt économique n’est pas le seul moteur de la décision d’achat. Le choix de devenir propriétaire n’est pas motivé seulement par la plus-value potentielle mais aussi et surtout par l’envie de transmettre un patrimoine à ses enfants, préparer sa retraite, se sentir vraiment chez soi et investir dans une valeur refuge comme l’immobilier.