Quand vous parlez d’investir dans l’immobilier à votre entourage, celui-ci pense immédiatement à l’achat d’un appartement. Mais il existe bien d’autres façons d’investir dans l’immobilier, et le local commercial en fait partie. Qu’en est-il ? Quels sont ses avantages ?
Voici notre décryptage dans cet article.
Investir dans un local commercial : en quoi ça consiste
Investir dans un local commercial consiste à acheter un commerce pour le louer par la suite à un entrepreneur. On parle en règle générale d’achat de « murs commerciaux ».
Attention toutefois à ne pas confondre avec l’achat du fonds de commerce qui est différent. En effet l’achat du fonds de commerce est réalisé par le locataire.
Acheter un local commercial : les avantages
Il est fréquent pour les plus gros investisseurs immobiliers de finir tôt ou tard par s’enquérir de locaux commerciaux. Et bien sûr, ce n’est pas un hasard, ils savent ce qu’ils font. Les avantages peuvent être multiples.
- Les travaux ne sont pas à la charge du propriétaire, mais bien du locataire (veillez donc à la bonne rédaction du bail commercial et à son exhaustivité).
- La taxe foncière, normalement réservée au propriétaire dans le cadre d’un appartement, est due par le locataire dans ce cas de figure.
- L’éviction d’un locataire pour non-paiement de loyer est simplifiée par rapport à un appartement, comptez moins d’un an pour l’expulsion sachant que la trêve hivernale n’existe pas dans ce cas.
- Le locataire est en règle générale quelqu’un de responsable et de mature, qui a investi beaucoup de temps et d’argent dans son affaire. Il y a donc peu de chance qu’il vous fasse des coups en douce.
- A l’instar du box garage, les rendements annuels sont beaucoup plus attrayants que dans le résidentiel, environ 4 à 10%, alors qu’ils ne sont que de 2 à 5% pour un appartement.
Le local commercial est donc un investissement particulièrement avantageux, et qui n’apporte que peu d’inconvénients.
Comment se fixe le prix d’un local commercial ?
Définir le prix d’un commerce est un peu plus complexe que pour un logement. Le prix s’exprime en valeur locative au m². La valeur locative dépend grandement de la localisation du local commercial. Le loyer se basera sur les prix du marché et comprend les versements au capital effectués par le locataire précédent ou le propriétaire actuel.
Ainsi pour calculer la valeur locative, on additionne 10% du montant de cession (pas de porte ou droit au bail) au loyer annuel et on divise le tout par la surface du local. On obtient ainsi une valeur au m².
Où investir dans un local commercial ?
L’emplacement d’un local commercial est primordial ! Sans lui, pas d’investissement réussi. Un local mal placé n’intéressera aucun locataire ou ne générera pas assez de revenus.
Ainsi, l’endroit devra être très fréquenté des consommateurs qui se chargeront d’augmenter le chiffre d’affaires de votre locataire. N’oubliez pas que c’est lui qui vous paie le loyer et qui assure la pérennité de votre établissement. Il faut donc privilégier les rues commerçantes, les rues piétonnes, les rues proches des arrêts de métro ou de tramway. Ces emplacements sont appelés « emplacements n°1 ».
Attention, le prix des locaux situés dans ces emplacements peut être très différent en fonction de la portion de la rue où vous vous trouvez, et peut varier du simple au triple.
Un local commercial vide : la bonne option ?
Deux cas de figure peuvent se présenter à vous. Soit vous achetez un local commercial occupé, soit un vide.
Un local commercial occupé présente l’avantage de connaitre le loyer et la rentabilité avant même d’acheter. On peut donc supposer que cela représente moins de risques pour l’investisseur. En revanche, si vous achetez un local vide, il vous faudra comparer différents locaux similaires pour estimer un loyer convenable et voir si l’établissement pourra être rentable.
Le gros avantage d’un local commercial vide est qu’il y a des travaux à faire. Oui vous avez bien lu ! Qui dit travaux, dit rentabilité plus importante qu’avant l’achat du local. Si vous souhaitez optimiser votre rentabilité, il donc préférable d’acheter un local commercial vide.
Quelle fiscalité ?
Pour investir dans l’achat d’un local commercial, il est préférable de créer une SCI (société civile immobilière) avec des associés ou même des membres de votre famille. La société va acheter le local en payant 5,80% du prix en droits de mutation.
Les revenus que vous percevez sont soumis à l’imposition sur les revenus fonciers, et les charges et travaux que vous effectuez sont déductibles des loyers.
En bref, la fiscalité n’est pas tellement plus compliquée que si vous aviez investi dans un logement résidentiel.
Les erreurs à éviter
Quelques erreurs sont à éviter si vous ne souhaitez pas perdre en rentabilité.
Tout d’abord, veillez à faire attention à la nature de l’activité proposée par votre futur locataire. En effet, avec l’explosion du e-commerce ces dernières années, de nombreuses boutiques ne fonctionnent plus aussi bien qu’avant, voire se déclarent en faillite assez rapidement. La faute à une concurrence toujours plus importante sur les sites de e-commerce. Tous les commerçants sont touchés et particulièrement les activités dont les prix peuvent se trouver bien plus bas sur Internet.
Comme nous l’avons vu, il ne faut pas non plus négliger l’emplacement du local commercial pour avoir une estimation au plus juste de votre bien. Votre rentabilité dépendra à 90% de cet emplacement. C’est donc plus que primordial !
Avant d’investir dans le local, n’oubliez pas de consulter le bail, et ce même s’il est déjà en cours et qu’il y a déjà un locataire. Cela peut paraitre bête, mais beaucoup de bailleurs se rendent compte de leur erreur trop tard et ne peuvent plus modifier des clauses qui ne leur conviennent pas. S’il n’est pas encore établi, vous pourrez d’ailleurs négocier les termes du bail avec le futur locataire.
Enfin, au moment de l’investissement, prévoyez le budget pour quelques mois tout au plus de vacance locative. Cela vous permettra de trouver un nouveau locataire, de réaliser des travaux si vous changez d’activité, etc. Bien entendu cela ne s’applique pas s’il s’agit d’une simple reprise d’activité par un nouveau propriétaire.
