En France, tout logement loué nu ou meublé et occupé par un locataire en tant que résidence principale doit répondre à des normes de décence définies par la loi. A défaut, le propriétaire bailleur peut s’exposer à des risques de poursuites judiciaires si loue un logement indécent, insalubre ou dangereux.
Qu’est-ce qu’un logement décent aux yeux de la loi ?
La loi considère qu’un logement est décent lorsque :
- il ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants
- il ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants
- il est doté des éléments d’équipement et de confort permettant d’y habiter dans des conditions normales.
Deux textes de loi définissent les caractéristiques de décence : l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret d’application n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Que signifie garantir la sécurité physique et la santé des locataires ?
Le bailleur est tenu de veiller à ce que :
- Le gros-oeuvre (toit, sol, murs) et les menuiseries soient en bon état d’entretien et de solidité et qu’ils protègent l’occupant contre tous risques d’infiltration, de ruissellement ou de remontées d’eau.
- Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès (garde-corps, balustrades, loggias, balcons) soient en bon état.
- Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement ne présentent pas de risques pour la santé (par exemple: présence d’amiante ou de plomb).
- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
- Les dispositifs d’ouverture (portes, fenêtres) et de ventilation permettent un renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale.
- Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et permettant l’accès à l’air libre.
Quels sont les éléments minimum d’équipement et de confort ?
- Une installation permettant un chauffage normal
- Une installation d’alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants
- Une installation d’évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs
- Une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide et pouvant recevoir un appareil de cuisson
- Un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas
- Un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche) permettant de garantir l’intimité personnelle.
- Enfin, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Si ces conditions ne sont pas satisfaites, le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité. En cas de refus, le montant du loyer peut être réduit par voie judiciaire.
