Vous souhaitez acquérir un terrain pour y construire votre maison ? Première étape vers votre future vie, mais voilà que faire si votre terrain est pollué ? À l’heure actuelle, la loi prévoit tout un dispositif pour permettre aux acquéreurs de disposer d’un maximum d’informations sur un terrain qui est pollué ou susceptible de l’être. Avant le décret n°2015-1004 daté du 18 août 2015, ce dispositif était réservé uniquement aux zones présentant des risques miniers, technologiques ou naturels.
Par quelle pollution des sols un terrain peut-il être affecté ?
Dans les année 2 000 en France, on dénombrait pas moins de 230 000 sites présentant un risque de pollution des sols liés à l’activité industrielle qui s’y trouvait auparavant. Quel sont leur impact réel sur l’environnement et les dangers sur la santé des personnes ? Dans un premier temps, il faut savoir qu’il n’y a que deux sources possibles de pollution :
- La pollution due à l’activité humaine : elle est liée à l’exploitation de sites industriels ou à leur abandon.
- La pollution “naturelle” : la terre est un organisme vivant qui évolue au fil du temps, ses roches ou les métaux lourds qu’elle contient dans ses sols sont amenés à bouger.
Partant de ces deux origines possibles, on retrouve parfois le même type de polluant comme certains métaux ou composés qu’avec une réaction chimique.
Pour ces causes à la fois naturelles et liées à l’activité humaine, on peut trouver des polluants tel que :
- Du plomb.
- Du zinc.
- De l’arsenic.
- Du chrome.
- Du cadmium.
- etc.
Viennent ensuite les polluants directement liés aux activités anthropiques. Dans cette catégorie on trouve généralement les hydrocarbures, les radionucléides, les pesticides, les COV (Composé Organique Volatile), les HAP (Hydrocarbure Aromatique Polycyclique), les explosifs et munitions non explosées, etc.
Des possibilités d’exposition multiples pour la famille
Il est évident que les familles les plus exposées sont celles vivant à proximité direct de sites industriels en exploitation, mais celles vivant près d’un site abandonné et où la dépollution n’as pas été réalisé correctement sont aussi touchées. Aujourd’hui l’exposition réelle ainsi que l’assimilation par le corps humain sont encore assez mal connues. Mais des efforts sont faits pour pouvoir estimer au mieux cet impact en mesurant les biomarqueurs par prélèvement sanguins ou urinaire.
Pour l’homme, le sol peut donc être un vecteur de transmission important au même titre que l’air ou l’eau.
L’exposition peut être de trois types :
- Par voie cutanée.
- Par voie orale.
- Par voie respiratoire.
Les expositions aux risques polluants les plus courants sont :
- La prise en main prolongée et sans protections d’objets ayant été en contact avec un polluant ou prise en main du polluant lui-même.
- L’ingestion de légumes et fruits ayant poussé dans un sol pollué.
- L’ingestion d’eau polluée.
- L’inhalation de poussières de sol polluées.
- L’inhalation de polluant pulvérisé.
Quel recours pour l’acheteur ? Que dit la loi ?
S’apercevoir que l’on a acheté un terrain ou un site pollué peut malheureusement nous arriver.
La justice distingue cependant 3 cas :
- L’acquéreur est au courant que les sols sont pollués. S’étant mis d’accord avec le vendeur, il achète le bien en toutes connaissances de cause.
- L’acquéreur n’est pas au courant que le site est pollué.
- L’acquéreur est au courant que le site est pollué, mais le vendeur s’était engagé à le dépolluer.
Dans le premier cas, il n’y a pas de problème. Aux yeux de la justice les deux parties sont au courant le site est pollué et qu’il faut engager des travaux de dépollution. L’acheteur ne pourra pas se retourner contre son vendeur puisqu’il connaissait la nature du bien.
Pour les cas 2 et 3 en revanche, la justice a émis une jurisprudence dans le cas d’une vente d’un terrain industriel pollué. L’acheteur s’étant aperçu après signature de l’acte de vente que la dépollution n’avait pas été effectuée en bonne et due forme, la justice a donc donné raison à l’acheteur. De ce fait, toute vente doit désormais être encadrée dès lors qu’il s’agit d’ancien site industriel, le vendeur à l’obligation de dénoncer et de tenir informé le futur acquéreur de la nature, ainsi que de l’étendue de la contamination du site et des risques associés. S’il ne le fait pas l’acheteur peut alors saisir la justice et lancer une procédure pour vice caché.
Considéré comme un vice caché ?
Vous pensez avoir été lésé lors d’une vente ? Ni le vendeur, ni l’agent immobilier ne vous as tenu informé d’un facteur, vous pouvez alors vous retourner dans un premier temps contre votre vendeur pour dénoncer un vice caché lors de la vente. Si l’arrêt n°16-18.087 du 29 juin 2017 établit bien une jurisprudence en la matière, il faut néanmoins prouver que le vendeur ne pouvait pas ne pas être au courant de ladite pollution. Dans le cas contraire, la jurisprudence ne peut être appliquée.
Faites appel à un avocat en droit de l’environnement
Lors d’une vente immobilière et notamment s’il s’agit d’un site industriel, vous pouvez faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’environnement. Pourquoi ? Car pour gérer les différents acteurs et faire en sorte que la communication soit efficace à tous les niveaux, il est bien plus efficace de se tourner vers un avocat en droit de l’environnement.
Vous aurez ainsi un cadre juridique définie avec précision avec les jalons pour les autorisations légales. Il vous assurera également la rédaction des actes de vente, ce qui sécurise la vente aussi bien en terme financier qu’en terme juridique (responsabilité pénale, civile, etc.).
