Qu’est ce que le diagnostic assainissement ?

Obligatoire depuis le 1er janvier 2011, ce diagnostic porte sur le contrôle de l’installation d’assainissement des habitations mises à la vente. Plusieurs idées fausses existent à son sujet. On pense souvent qu’il ne concerne que les maisons individuelles, ce qui est inexact. Beaucoup de gens croient également que ce diagnostic n’a pour but que d’informer l’acquéreur, et qu’il n’entraîne pas d’obligation de travaux. Encore faux. Voyons cela plus en détail.

Les catégories de biens immobiliers concernées

Le diagnostic assainissement est obligatoire pour tous les immeubles d’habitation qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (« tout à l’égout » dans le langage courant). Il concerne donc aussi bien les maisons individuelles, en lotissement ou non, que les immeubles collectifs.

En effet, il faut savoir qu’en France, un très grand nombre de logements ne sont pas raccordés au réseau public d’assainissement, soit parce que ce réseau n’existait pas quand les habitations ont été construites, soit parce que leur raccordement était techniquement impossible. Le diagnostic porte donc sur l’installation d’assainissement individuel mise en place pour ces logements : fosse septique, bac à graisse, tranchées ou lit d’épandage, etc.

Pourquoi réaliser un diagnostic assainissement

La raison d’être de ce diagnostic est d’ordre environnemental et sanitaire. Un dispositif d’assainissement autonome non conforme ou mal entretenu représente potentiellement une source de pollution des sols, des cours d’eau et des nappes phréatiques. Le but du diagnostic assainissement est donc double :

• Informer l’acquéreur sur l’état réel de sa future habitation tout en évitant au vendeur de voir mise en cause sa responsabilité contractuelle
• Contribuer à améliorer progressivement l’état des installations d’assainissement

Quel est le contenu du diagnostic ?

Sur la base des documents remis par le propriétaire et d’une visite de contrôle sur place, le diagnostic assainissement est un rapport technique faisant état :

1. de la localisation et de la nature du dispositif d’assainissement existant
2. de son accessibilité, des défauts d’entretien et de son usure éventuelle
3. de sa conformité aux normes en vigueur
4. des risques environnementaux ou sanitaires éventuels qu’il engendre
5. des recommandations éventuelles en matière d’entretien ou de modifications à réaliser

Qui est chargé de le réaliser ?

Contrairement aux autres diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, le diagnostic assainissement ne relève pas de la compétence des diagnostiqueurs classiques. C’est à la commune dont dépend l’habitation d’effectuer le contrôle et de fournir le rapport, via le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC). Son coût, toujours à la charge du propriétaire vendeur, varie selon les communes entre 100 € et 150 €.

Durée de validité et caractère contractuel

Le diagnostic assainissement a une durée de validité de trois ans. Il doit impérativement être annexé au compromis de vente et doit dater de moins de trois ans au jour de l’acte définitif de vente chez le notaire. Dans le cas contraire, le vendeur se verrait contraint d’en faire réaliser un nouveau, entièrement à sa charge.

Quelles conséquences possibles pour le propriétaire ?

Contrairement aux autres diagnostics, qui ne sont que purement informatifs (amiante, plomb, DPE, électricité, etc) et n’ont aucune valeur contraignante, le diagnostic assainissement peut rendre obligatoire la réalisation de travaux.

En effet, si le rapport conclut à la non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif, l’acquéreur sera contraint de procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an suivant la signature de l’acte de vente.

Il est important, dans un tel cas, pour l’acquéreur comme pour le vendeur, d’intégrer l’existence de cette contrainte dans la négociation du prix de vente.