De tous les investissements locatifs, l’achat d’un box garage ou d’une place de parking représente à l’heure actuelle l’un des placements immobiliers les plus rentables, sans nécessiter de grosse mise de fonds. Un choix particulièrement judicieux, peut-être même le meilleur à l’heure actuelle. Voyons pourquoi.
Une forte demande dans les grandes agglomérations
La difficulté de stationner son véhicule est un problème quotidien pour tout habitant d’une grande agglomération. Et cela est particulièrement vrai dans la majorité des grandes villes, où la politique anti-automobile menée par la municipalité réduit d’année en année le nombre de places de parking disponibles en centre ville. Cela explique pourquoi la demande est aussi forte sur les boxes garage ou les emplacements de parking privés, aussi bien à l’achat qu’à la location. Pour un investisseur, acheter un box garage pour le mettre en location représente un placement qui garantit un taux d’occupation optimal et un revenu régulier.
Un investissement immobilier peu coûteux
De tous les investissements immobiliers, l’achat d’un box garage ou d’une place de parking est sûrement le moins onéreux. Selon son emplacement, sa surface et ses prestations (portail motorisé, éclairage, point d’eau, etc), le prix d’un box est en moyenne compris entre 10.000 € et 20.000 €, comme d’ailleurs dans la plupart des grandes villes françaises. Quant aux emplacements de parking, leur prix varie entre 3.000 € et 4.000 €. On est bien loin du prix d’un appartement.
Une gestion locative économique et peu astreignante
C’est un autre gros avantage du box garage. Sa gestion porte sur des budgets réduits et n’a pas la complexité de celle d’un appartement :
- Il ne nécessite pas de gros travaux et son entretien se réduit à un coup de peinture ou au changement d’une serrure de temps en temps.
- Le montant des charges de copropriété est faible, généralement entre 6 € et 12 € par mois.
- Le montant de la taxe foncière sur un box garage est bien sûr beaucoup plus faible que sur un appartement : entre 150 et 300 € selon la commune et la surface du garage.
- Le contrat de bail d’un box garage ou d’une place de parking ne relève pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, mais de celles du Code civil. Ce qui lui donne beaucoup plus de souplesse (notamment vis-à-vis des retards de paiement ou des impayés) et permet de pratiquer des durées de bail beaucoup plus courtes(jusqu’à un mois renouvelable par tacite reconduction).
Un taux de rentabilité locative élevé
Ce sont tous ces paramètres qui expliquent pourquoi le taux de rentabilité locative d’un garage est beaucoup plus élevé que celui d’un logement. Le rapport est parfois du simple au double, surtout lorsqu’on s’intéresse à la rentabilité nette de l’opération.
Prenons un exemple simple pour illustrer: celui d’un box garage acheté 13.000 € frais de notaire inclus, loué 78 € par mois avec des charges de copropriété de 7 € par mois et une taxe foncière de 150 €.
- Taux de rentabilité brute : (Loyer annuel / Prix d’achat + frais d’acquisition) x 100, soit dans notre exemple, ((78 € x 12) / (13.000 €)) x 100 = 7,2 %
- Taux de rentabilité nette : (Loyer annuel – charges annuelles / prix d’achat + frais d’acquisition) x 100, soit ((78€ x 12) – (7€ x 12) – 150 € / (13.000 €) x 100 = 5,4 %
Vous en connaissez beaucoup, des exemples de rentabilité nette de plus de 5 % sur des appartements ?
Un seul inconvénient à prendre en compte
La seule ombre à ce tableau, c’est le montant élevé des frais de notaire sur ce type d’acquisition. Acheter un seul box garage au prix de 10.000 € coûte un supplément de 2.200 € de frais de notaire (22% du prix d’achat). Il vaut mieux, si l’on en a l’opportunité, acheter un lot de plusieurs garages auprès du même vendeur, ce qui permet de réduire considérablement l’enveloppe des frais de notaire. Dans notre exemple, si l’on achète 4 boxes garage au prix de 40.000 € à un seul et même vendeur, le montant des frais notariés sera ramené à 4.200 €, soit 10,5% du prix d’achat.
Quelques précautions à prendre
Comme pour tout investissement, il est nécessaire de vérifier certains points qui pourraient nuire à la rentabilité de l’opération. En matière de boxes garage, ces points concernent principalement :
- le choix de l’emplacement : densité d’habitation (il vaut mieux acheter en centre ville ou en première couronne qu’en banlieue), niveau de sécurité du quartier, proximité des transports en commun
- la concurrence : nombre de garages existants dans le quartier, loyers pratiqués, existence de projets de construction de parkings publics.
Mais une chose est sûre, si ces précautions sont prises, investir son épargne dans l’achat d’un box garage est un placement peu coûteux … et très rentable.
