En principe, avant d’effectuer quelconque investissement, une personne doit être bien renseignée sur les avantages, mais également les risques. Les SCPI ne font pas exception, ainsi si vous comptez investir dans ce type de placement, nous vous proposons ce court guide pour bien comprendre quels sont les différents types de SCPI, leurs avantages, inconvénients et spécificités.
Que sont les SCPI ?
Bien qu’il existe de nombreux types de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les caractéristiques essentielles restent les mêmes. Par conséquent, l’achat de parts de SCPI à capital variable ou fixe consiste à investir dans un ensemble immobilier plutôt qu’un bien spécifique. L’intérêt principal, comme tout investissement et placement, est de se constituer un revenu supplémentaire durablement.
Pour être plus précis, la société civile de placement immobilier investit dans des biens immobiliers, qui seront alors mis en location. Votre argent sert donc indirectement à investir dans un parc immobilier, et une partie des revenus provenant des loyers vous reviendra. En achetant des actions, vous possédez donc une partie d’un important portefeuille immobilier et obtenez des revenus immobiliers réguliers.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Tous les investisseurs ont différents objectifs, c’est pourquoi les sociétés civiles de placement immobilier se sont diversifiées au fil du temps. On compte désormais trois grandes catégories de SCPI, pouvant se diviser en sous-catégories.
La SCPI “de rendement”
Axée sur le rendement, cette catégorie vise à fournir des revenus réguliers, tous les trois mois la plupart du temps. Les SCPI de rendement sont par ailleurs divisées en plusieurs sous-catégories :
- Diversifiées: qui se répartissent à travers des locaux commerciaux, mais également des bureaux.
- De commerces : celles-ci privilégient uniquement les magasins et ce qui s’y rattache.
- De bureaux, se concentrant principalement sur les secteurs immobiliers des zones d’affaires.
- Régionales : elles sont semblables aux diversifiées, mais se concentrent sur une région en particulier.
- Spécialisées: qui se focalisent sur un unique secteur d’activité.
Il s’agit du type le plus répandu, 90 % des SCPI concernées (plus d’informations sur scpi-8.com).
La SCPI de “plus-value”
Cette catégorie n’a pas vocation à engendrer un revenu à des dates régulières. Les investisseurs souhaitent avant tout pouvoir bénéficier d’une augmentation significative du capital immobilier entre le moment où les actions sont souscrites et le moment où elles sont revendues. Les biens à acquérir sont ainsi choisis selon leur capacité de revalorisation. Cette catégorie est donc privilégiée par les investisseurs désireux de réaliser des plus-values sur les actions achetées. Ceux-ci acquièrent des actions et lorsque la SCPI prospère, ils les revendent beaucoup plus chers que leur prix initial.
La SCPI “fiscale”
Les spécificités fiscales nécessitent d’être patient, car les résultats ne sont pas immédiats. Il faut parfois attendre jusqu’à la dissolution de la société civile de placement immobilier, ce qui peut prendre jusqu’à 15 ans. Elle se divise en trois sous-catégories :
- Déficit foncier : la méthode employée consiste à rénover des biens avant de pouvoir percevoir un loyer. La somme employée pour les travaux étant généralement bien supérieure au loyer, il s’agit alors d’un déficit foncier, ce qui affecte les revenus globaux des investisseurs sur le court terme.
- Malraux : similairement, l’objectif est ici de se concentrer sur les biens classés et de les rénover. Cette méthode permet notamment de réduire ses impôts d’environ 25 %. En revanche, les travaux doivent être limités à cent mille euros de frais par an, et les locaux doivent être loués au moins neuf ans.
- Pinel : semblable à la loi Pinel, son but est d’investir dans des logements locatifs neufs et d’obtenir des réductions d’impôts. Néanmoins, en passant par une société civile d’immobilier locatif, les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion d’un parc locatif.
En résumé, il s’agit essentiellement de structures qui investissent dans l’immobilier résidentiel.
Quels sont les risques liés aux SCPI ?
La société civile de placement immobilier est ainsi une véritable opportunité qui dispose d’un excellent rendement, cependant des risques sont présents, comme dans tout investissement. En particulier, dans le cas des SCPI, il faut notamment veiller à :
- La baisse du marché immobilier
- La non-diversification du portefeuille
- La perte de valeur de vos parts
- La liquidité des parts
- L’érosion du rendement
