Devenir propriétaire est le rêve de nombreux ménages. Mais pour certains, le rêve tourne parfois au cauchemar en raison de différends au sein de la copropriété. Comment faire pour gérer les litiges entre propriétaires d’un même immeuble ? Le syndic de copropriété entre alors en jeu.
Le syndic, un organe essentiel au sein de la copropriété
Le syndic est un organe très important pour les propriétaires d’un même immeuble.
L’obligation d’avoir un syndic
Avoir un syndic au sein d’une copropriété est une obligation légale. Les litiges entre les propriétaires au sein d’un même immeuble étant fréquents et le dialogue parfois totalement rompu entre les protagonistes, la loi est venue encadrer la mise en place de cet organe au sein des copropriété.
Une copropriété sans syndic s’expose à des sanctions et surtout à la désorganisation au sein de l’immeuble. Toutes les copropriétés sont concernées, y compris les plus petites et les plus récentes.
Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic assure plusieurs missions au sein de la copropriété. Son rôle est important, car les désaccords entre les propriétaires dans un même immeuble peuvent mener à de graves conflits, apportant des tensions dans tout l’immeuble, des nuisances. Certains vont jusqu’à mettre leur bien en vente à cause d’un conflit de voisinage. Une intervention rapide du syndic va éviter de voir se dégrader la situation interne, pour le bien de tous les occupants du lieu.
Gérer le budget
Les parties communes de l’immeuble demandent des investissements financiers : entretien courant, dépannage, travaux, mise en conformité… Afin d’éviter les litiges et pour arbitrer les débats éventuels qui pourraient survenir sur qui paye quoi et les montants demandés, il revient au syndic de gérer le budget de la copropriété. C’est lui qui réalise les investissements nécessaires et votés en assemblée générale par les copropriétaires.
Faire appliquer le règlement de la copropriété
Un règlement propre à chaque copropriété définit les règles du vivre ensemble. Il revient au syndic de s’assurer de son application par tous les occupants des logements de l’immeuble.
Assurer la bonne communication des décisions importantes
Des décisions importantes sont prises par l’assemblée générale des résidents. Tous ne peuvent pas toujours y assister. Il revient donc au syndic de communiquer sur ces décisions pour que tous en aient connaissance et puissent en comprendre les tenants et les aboutissants. C’est important pour éviter des conflits.
Les obligations administratives du syndic
Le syndic est aussi désigné pour remplir certaines obligations administratives : recenser les propriétaires des logements de l’immeuble ; rédiger et actualiser une fiche synthétique de la copropriété ; représenter les copropriétaires dans leurs actions en justice…
Les coûts d’un syndic
Plusieurs facteurs vont servir à ce calcul qui ne concerne que les syndic professionnels, car les honoraires de syndic peuvent varier d’un immeuble à l’autre, quand bien même la configuration du bâtiment serait identique. Le nombre de lots dans l’immeuble va entrer en ligne de compte. À savoir qu’un même propriétaire peut détenir un ou plusieurs lots. L’état de salubrité de l’immeuble impacte aussi les honoraires. Selon l’étendue et la nature des travaux à effectuer, les honoraires du syndic vont être impactés plus ou moins lourdement. Il en va de même pour le niveau d’équipement des parties communes. Plus il y en a, plus il y a d’interventions à envisager pour leur entretien, leur dépannage ou leur remplacement.
L’empressement des copropriétaires à régler les factures, les charges impayées, ainsi que le niveau de service souhaité ont aussi un impact sur le montant des honoraires facturés par le syndic. Le temps passé à la gestion de l’immeuble et les effectifs mobilisés par le syndic vont aussi déterminer une partie des frais.
Peuvent se rajouter des coûts pour la gestion des différends, pour l’envoi de mises à demeure, pour la gestion de sinistres…
Choisir son syndic de copropriété
L’assemblée générale des copropriétaires choisit le syndic de l’immeuble. Il est désigné à la majorité absolue, pour un ou trois ans. Plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires.
Le syndic professionnel
Faire appel à un syndic professionnel permet de répondre aux exigences de loyauté, de neutralité et de fermeté imposées par la fonction. C’est aussi une solution simple pour répondre aux obligations légales.
Un syndic professionnel doit pouvoir justifier d’un certain nombre d’éléments. Il présente des garanties financières pour assurer une indemnisation suffisante des copropriétaires en cas de faillite. Il dispose également d’une assurance responsabilité civile professionnelle, celle-ci pouvant être engagée en cas de litige.
L’organisme retenu doit par ailleurs être déclaré auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et être porteur d’une carte professionnelle attestant de son statut de syndic de copropriété.
Le syndic non-professionnel
Le syndic peut être l’un des co-propriétaires de l’immeuble. On parle alors d’un syndic non-professionnel.
La personne désignée doit accepter la charge de la mission qui va lui incomber. Être syndic demande un investissement en temps qui peut être considérable. Il faut aussi être sociable, prêts à écouter les doléances des uns et des autres. Il faut savoir faire preuve de neutralité et ne pas prendre parti pour l’un ou l’autre par des considérations autres que les faits. Faire appliquer le règlement et les décisions demande aussi d’être un bon communicant et d’avoir des vertus de patience et de fermeté.
Par ailleurs, le copropriétaire désigné comme syndic engage sa propre responsabilité civile. Il peut s’il le souhaite souscrire une assurance à ses frais pour se protéger.
Le syndic non-professionnel est bénévole. Il ne perçoit donc aucune rémunération pour assumer cette mission. Il peut cependant percevoir le remboursement de frais engagés au titre de la gestion de l’immeuble.
Face à ces nombreuses exigences, les syndics professionnels se sont créés.
Faire appel à un médiateur externe
Lorsqu’un conflit survient entre des co-propriétaires, le premier réflexe est de chercher un règlement à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, le syndic va être informé du litige et agir aussitôt. Si le désaccord s’envenime encore malgré les mises en demeure du syndic, alors un médiateur externe pourra intervenir à son tour.
Le médiateur peut aussi être saisi pour régler un litige entre un propriétaire et le syndic lui-même.
Il s’agit de faire appel à un autre organe neutre et impartial, qui apportera un regard neuf sur l’objet du désaccord. L’objectif est de renouer le dialogue pour trouver un dénouement favorable et qui soit satisfaisant pour tous les protagonistes.
Pour trouver un médiateur, il est possible de demander conseil à un avocat ou de saisir le conseil syndical, qui chapeaute les syndics.
Acquérir une propriété au sein d’un immeuble est un investissement important. Il est préférable de prendre le maximum de garanties pour que la cohabitation avec les voisins se passe le plus cordialement possible. Bien choisir son syndic et ne pas rompre la communication sont les solutions les plus sures pour assurer la sérénité de tous au sein de l’immeuble.
