La copropriété et le syndic sont deux notions qu’il est important de maîtriser, que l’on soit propriétaire ou locataire. De nombreuses habitations ou biens immobiliers sont sous le régime de copropriété. Leurs propriétaires et leurs occupants doivent respecter certains règlements. L’une de ces règles est de disposer d’un syndic de copropriété.
Qu’est-ce que la copropriété ?
La copropriété est le statut des bâtiments ou groupes de bâtiments destinés partiellement ou totalement à l’habitation et gérés par plusieurs propriétaires. Ces derniers sont appelés des copropriétaires et peuvent être des personnes morales ou physiques.
Au sein de la copropriété, chaque copropriétaire dispose de parties privatives et d’une quote-part de parties collectives. Les parties privatives appartiennent exclusivement au copropriétaire. Les autres copropriétaires n’ont pas le droit d’y accéder. Les caves, les box et autres locaux privés sont aussi concernés par ce règlement. Toutefois, l’utilisation de ces parties privatives est précisée dans un document appelé : le règlement de la copropriété.
Contrairement aux parties privatives, les parties communes peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires. Selon la législation, les parties communes sont, entre autres, les jardins, les cours, les voies d’accès, les passages, les corridors, etc. Ce sont en général les parties qui sont utiles à tous les copropriétaires.
Différents règlements sont mis en place pour faciliter la vie en communauté et la loi impose à chaque propriété d’avoir un syndic de copropriété pour les mettre en œuvre. La copropriété peut choisir un syndic professionnel ou un syndic bénévole. Diverses responsabilités et missions incombent au syndic.
Le syndic de copropriété : ses missions et responsabilités
Le syndic de copropriété est une personne morale ou physique. Il représente le syndicat de propriété qui comprend l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ou de l’habitation. C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui désigne, par vote, le syndic de copropriété après une mise en concurrence.
Le vote a lieu pendant l’assemblée générale et le processus est renouvelé tous les 3 ans. Le syndic de copropriété peut être bénévole. Dans ce cas, il est choisi parmi les copropriétaires. Il peut aussi être professionnel. À cet effet, il est élu parmi les titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière.
Le syndic élu a dès lors pour mission d’assurer la gestion financière et administrative de la copropriété. Il prépare le budget prévisionnel et s’occupe de la comptabilité du syndicat. Il recouvre les charges et peut agir en justice pour le recouvrement.
Cependant, pour procéder à la vente sur adjudication d’un lot, il doit requérir la décision de l’assemblée générale qui établit le montant de la mise à prix. Le syndic de copropriété se charge de l’exécution des décisions prises par le syndicat lors de ses assemblées générales. Il n’a cependant pas le droit de prendre une décision. Il joue plus souvent le rôle de conseiller.
Il assiste et met le syndicat au courant des dernières informations relatives à la gestion de la copropriété. Le syndic de copropriété s’occupe aussi de l’entretien. À cet effet, il peut embaucher et renvoyer (si nécessaire) le personnel.
La loi du 10 juillet 1965 fait obligation à toute copropriété de disposer d’un syndic de copropriété. Si tel n’est pas le cas, il est nécessaire de saisir le président du tribunal de grande instance compétent. Ce dernier choisira un administrateur provisoire qui aura pour rôle de convoquer l’assemblée générale pour l’élection du syndic.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est composé de copropriétaires. Ceux-ci sont élus par l’assemblée générale. Le rôle du conseil est d’assister le syndic de copropriété. Il assure le contrôle de sa gestion et de la comptabilité. Il vérifie le budget ou encore la répartition des charges.
Le syndic a l’obligation de le consulter en cas de réalisation de travaux urgents. Cependant, le conseil syndical respecte les décisions de l’assemblée générale. Le président du conseil syndical a l’obligation de convoquer l’assemblée générale annuelle lorsque le syndic est inactif.
Le conseil syndical sert de lien entre les copropriétaires et le syndic. Il ne peut cependant pas prendre des décisions ou agir en justice, car il ne dispose pas de personnalité juridique. Les membres du conseil syndical ne perçoivent pas de rémunération. Leur mandat est de 3 ans renouvelables.
Peut être élu conseiller syndical, tout copropriétaire possédant ou non un logement dans la copropriété. Une personne ayant acquis un garage ou une cave est éligible. C’est aussi le cas des conjoints de copropriétaires, qu’ils soient mariés ou pacsés.
À noter aussi que les représentants légaux des copropriétaires, les usufruitiers et les acquéreurs à terme sont également éligibles. Les personnes travaillant dans le syndic et leurs proches (jusqu’au second degré) ne peuvent pas être élues au conseil syndical.
Le syndicat de copropriétaires
Le syndicat de copropriété se compose de tous les copropriétaires, sans aucune exception. La constitution de cette assemblée est automatique et sans formalité. C’est le syndicat des copropriétaires qui prend les décisions relatives à la copropriété.
Pour cela, il se réunit au minimum une fois par an. Les décisions sont prises par le biais de votes. Il peut s’agir de budget prévisionnel ou de travaux à faire… Le syndicat a la possibilité d’agir en justice contre un copropriétaire par exemple en cas d’impayé.
Notez que le copropriétaire a des droits ainsi que des obligations. Dès lors, sa responsabilité peut être engagée, par exemple lorsqu’il y a des dommages engendrés par un vice de construction ou d’entretien de la copropriétaire.
Si les dégâts touchent les copropriétaires, le personnel de la copropriété ou un tiers (locataires), ceux-ci peuvent le traduire devant le tribunal. À cet effet, le syndicat a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile comme chaque bailleur ou locataire.
Il peut arriver qu’une copropriété dispose de plusieurs syndicats de copropriétaires. C’est le cas notamment lorsqu’elle se compose de différents bâtiments. Les copropriétaires ont la possibilité de créer un syndicat secondaire pour chaque bâtisse de la copropriété. Celui-ci va donc gérer un bâtiment particulier dans le syndicat principal.
Le règlement de copropriété
Il s’agit d’un document écrit qui régit l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. Il apporte des précisions sur les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété est obligatoire. Sa rédaction doit être faite par un professionnel tel qu’un notaire ou un avocat.
Le règlement de copropriété doit décrire les conditions d’usage des parties privatives. Il peut interdire, par exemple, l’étalage de linges aux fenêtres et définir les jours et les heures où des travaux peuvent être effectués.
Le document doit aussi citer les parties communes. Il doit pareillement renseigner sur les conditions d’utilisation de ces parties. Il précise tout aussi l’usage auquel l’immeuble est destiné (habitation, professionnelle ou mixte).
C’est dans le règlement que se fait aussi la répartition des charges entre les copropriétaires. La méthode de calcul de ces charges et les règles concernant l’administration des parties communes y sont aussi détaillées.
Les prescriptions du règlement de copropriété s’imposent à tous les locataires et à tous les copropriétaires du bâtiment. Le syndic de copropriété doit veiller à ce que le règlement soit respecté par tous. Toute modification du document doit obéir à différentes règles de vote en fonction de sa nature.
Les plateformes de gestion
Actuellement, il est possible de faire appel à des plateformes de gestion pour remplir les missions du syndic de copropriété. Ces syndics pros digitalisés permettent aux copropriétés de disposer d’un syndic capable d’assumer convenablement son rôle.
Ils permettent une gestion digitalisée et professionnelle de la copropriété. Ils ont de l’expertise dans le domaine et font preuve de transparence et de réactivité. Ils valorisent le bâtiment tout en facilitant la vie en copropriété pour tous les occupants.
Les plateformes de gestion facilitent la tenue des assemblées générales. En collaboration avec les copropriétaires, elles peuvent organiser des séances virtuelles afin que ceux qui se trouvent en voyage, par exemple, participent et votent.
