Savez-vous comment de très nombreux propriétaires s’y prennent dans ce pays pour estimer la valeur de leur bien immobilier ?
Je vais vous l’expliquer en quelques lignes, en tant que témoin quotidien et amusé de la pratique, et je vous assure que l’expression « ça vaut son pesant d’or » prend tout son sens, surtout pour le pauvre acquéreur qui est en face !
Principe de base : « je ne veux pas brader ! »
Cette phrase, en tant qu’agent immobilier, j’ai du l’entendre des milliers de fois … elle doit donc avoir valeur de loi universelle, au même titre que le principe d’Archimède. C’est parfait, mais avant de brader ou de ne pas brader, il faudrait d’abord avoir une idée réaliste de la valeur de son bien … et c’est là où les choses se gâtent !
Première erreur : « le prix du logement que je désire acheter détermine le prix de vente du mien »
Mais c’est bien sûr ! Pour savoir ce que vaut mon logement, il faut me baser sur ce que va coûter le bien de mes rêves. Il me suffira ensuite de rapprocher au maximum le prix de mon bien du prix de celui que je veux acheter, et le tour est joué !
Très bien raisonné … juste à l’inverse de ce qu’il faudrait faire.
Deuxième erreur : « Pour calculer mon prix de vente, j’additionne tout depuis le début »
Comment calculer un prix de vente ? Rien de plus simple, c’est juste une fonction « Somme » sur Excel ! Ce qui nous donne :
- Le prix auquel j’ai acheté mon bien (que je l’ai acheté au juste prix ou pas, dans une phase de marché euphorique ou pas, peu importe)
- Plus Les frais de notaire qui, comme chacun le sait, font partie intégrante de la valeur d’un bien immobilier (Ben voyons) !!
- Plus La valeur (à neuf, je vous rassure) de tout ce qui a pu être dépensé pour l’aménagement de mon bien, notamment la superbe cuisine flashy qui fait fuir tout le monde …
- Plus une marge de sécurité en prévision d’une négociation avec l’acquéreur, qui deviendra peut-être une plus-value si celui-ci n’est pas trop gourmand !
Edifiant, non ?
Résultat : un prix totalement hors marché
Le grand mérite de ce raisonnement et de cette façon de calculer, c’est de réduire à néant le fameux risque de « brader » son bien … tout simplement parce que celui-ci sera tellement hors marché qu’il deviendra invendable !
Pourquoi hors marché ?
- Et le marché, justement dans tout ça, c’est-à-dire les biens concurrents du secteur et l’évolution des prix, est-ce que le vendeur s’en est soucié une seconde ? Les acquéreurs actifs, eux, n’arrêtent pas de le scanner, grâce à internet principalement.
- Quid de l’environnement du bien immobilier, comme la copropriété et le quartier ? Ils sont une partie intégrante du calcul de la valeur d’un bien. Le vendeur les a rénové aussi ?
Estimer la valeur d’un bien immobilier, c’est loin d’être aussi simple que ce que l’on peut croire …
Peut-on réellement estimer seul la valeur de son logement ?
On peut essayer bien sûr, mais l’exercice est beaucoup plus complexe que ce que l’on peut penser.
Pourquoi ? Simplement parce que l’estimation de la valeur d’un bien immobilier fait appel à de très nombreux critères. Certains paramètres servant de base au calcul sont accessibles aux particuliers, mais beaucoup d’autres ne le sont pas.
A partir de là, le risque, en estimant son logement seul, est d’aboutir à un résultat faussé, souvent dans le sens d’un prix surévalué … et donc de rencontrer de véritables difficultés lors de la mise en vente.
Quels sont les critères servant de base à une estimation immobilière ?
- Tout d’abord, ceux qui sont liés au logement lui-même : surface habitable, surface loi Carrez, nombre de pièces, extérieur (balcon, terrasse ou jardin), exposition, vue dégagée ou vis-à-vis, état général, équipement, isolation, chauffage, présence d’ascenseur, surface de la parcelle … ceux-là, bien sûr, tout propriétaire est censé les connaître.
- Si l’on parle d‘appartements, les critères d’évaluation liés à la copropriété : niveau de standing, époque de construction, état général, type de chauffage, montant des charges, espaces verts, existence ou non de parkings, travaux de rénovation prévus ou pas, litiges en cours … là encore, pas trop de problèmes pour chiffrer.
- Dans le cas d’une maison, l’existence ou non de servitudes (droit de passage, droit d’échelle, etc), le raccordement au réseau collectif d’assainissement, ou encore le risque d’une mesure d’alignement par la commune auront un impact direct sur sa valorisation … oui mais comment faire pour le quantifier ?
- Tout aussi important que le logement ou la résidence, l’environnement immédiat et le quartier où se trouve le bien à estimer : présence de commerces, de crèches, d’établissements scolaires ou d’espaces verts sur place, proximité des transports en commun, facilités de circulation et de stationnement, niveau de sécurité du quartier sont autant de facteurs qui vont influer en positif ou en négatif sur la valeur du logement. Là encore, comment les chiffrer ?
D’autres critères plus difficiles à connaître, ou auxquels on ne pense pas
Nous n’avons fait pour l’instant qu’examiner les éléments de valorisation propres au bien et à son environnement. Mais il en existe d’autres, tout aussi importants pour la pertinence de l’estimation, et qui sont beaucoup moins faciles à appréhender pour un non-professionnel :
- D’abord, les prix auxquels se sont vendus des logements comparables dans le même quartier. Le problème est que ce type d’information est très difficile à obtenir pour un particulier. Obstacle de taille, car cela revient à dire que l’on ne connaît pas vraiment ses concurrents.
- Ensuite, les prix du neuf dans le secteur pour des logements de même surface. Souvent, les vendeurs n’y pensent pas, mais cette donnée est très importante : comment peut-on penser vendre un logement ancien plus cher que du neuf si ce n’est pas un bien de prestige ?
Enfin, à supposer que notre propriétaire ait réussi à rassembler toutes ces informations, comment les intégrer dans le calcul et quel coefficient de pondération leur attribuer ? On le voit, le sujet est beaucoup plus complexe qu’il n’y semble de prime abord
