En matière d’investissement, l’immobilier locatif est souvent perçu comme une valeur sûre à plus ou moins long terme. En effet, qu’il s’agisse de se constituer un complément de revenu substantiel, ou de disposer d’un bien potentiellement transmissible à ses héritiers, investir dans un bien immobilier pour le mettre en location s’intègre dans une démarche essentiellement basée sur la rentabilité. L’objectif est, évidemment, de se constituer un petit pécule pour vivre plus confortablement.
Sur le papier, l’idée semble alléchante. Pourtant, tous les investissements locatifs sont-ils synonymes de rentrée d’argent? Autrement dit, investir dans l’immobilier locatif, bonne ou mauvaise idée? Quelles sont les perspectives en terme de revenus et de retour sur investissement? Et surtout, quel(le)s sont les conseils et astuces à mettre en place pour s’assurer une rentabilité sur le long terme?
Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif?
Investir dans l’immobilier locatif, c’est acquérir un bien immobilier (un studio étudiant, un appartement, une maison, …) dans l’objectif futur de le proposer à la location. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas nécessaire de disposer d’économies conséquentes pour investir dans le locatif. Certaines banques proposent en effet, et sous certaines conditions, des crédits immobiliers sans nécessité d’apports financiers. Il existe donc deux moyens d’investir dans le locatif. Soit vous disposez de la somme suffisante pour l’acquisition du bien, auquel cas vous pourrez l’acheter directement. Soit, vous n’avez pas d’apport et devrez vous rapprocher d’un organisme financier pour obtenir un prêt. Dans ce cas de figure, vous rembourserez progressivement l’achat sous forme de mensualités. Quoi qu’il en soit, que vous disposiez ou non des apports financiers nécessaires, l’investissement dans l’immobilier locatif est très intéressant sur le long terme.
L’immobilier locatif est rentable s’il est bien investi
À première vue, le constat est clair. Investir dans l’immobilier locatif est une excellente idée en terme de rentabilité. Les taux d’intérêt sont (encore) bas, les crédits s’obtiennent relativement facilement, et les prix de l’immobilier connaissent une légère baisse ces derniers mois. Néanmoins, il est indispensable d’avoir quelques connaissances en la matière et de réaliser des recherches suffisantes sur le bien et la zone géographique, afin de ne pas être pris(e) au dépourvu. Des sites spécialisés comme Rentola par exemple, peuvent vous donner de très bonnes indications quant à l’état du marché locatif sur une zone géographique précise. En effet, pour que votre investissement immobilier soit rentable à plus ou moins long terme, c’est simple: vous devrez trouver un bien immobilier bon marché (voire sous-côté) dans une zone attractive (ou avec un potentiel attractif fort).
Au-delà du ratio prix/zone géographique, d’autres aspects entrent en ligne de compte, comme les charges de copropriété, les impôts, les conditions de remboursement du prêt, l’honnêteté des locataires, …. Ces éléments sont également importants pour déterminer le potentiel de rentabilité d’un bien.
Comment (bien) investir dans un bien locatif?
Investir dans une destination attractive à l’étranger
Investir à l’étranger, dans des destinations de vacances où l’immobilier est légèrement plus bas qu’en France, est une excellente idée pour s’assurer une certaine rentabilité sur le long terme (Espagne, Grèce, Portugal, …). Certes, les démarches sont un peu plus complexes, car elles impliquent de se déplacer régulièrement, mais aussi de bien comprendre le fonctionnement du pays en matière d’immobilier. Mais les perspectives sont pour le moins alléchantes. Si vous investissez dans une destination touristique et dynamique, vos chances de trouver des locataires sont alors décuplées. Vous pourrez même louer votre bien immobilier à la semaine ou au mois pendant les périodes de vacances.
Investir dans une ville jeune et à forte croissance démographique
Pour que votre projet d’immobilier locatif soit rentable sur le long terme, le choix de la destination est clé. Aussi, veillez à bien cibler des villes dynamiques, jeunes, dont la croissance démographique est forte. Plus la population s’accroît, plus la demande en terme de location est en effet importante. De plus, les villes à la population jeune sont généralement dotées d’infrastructures neuves et d’entreprises modernes, qui non seulement sont synonymes de forte demande, mais qui donneront aussi de la valeur à votre bien au fil des années. L’investissement locatif est également très intéressant dans les villes étudiantes car, là encore, la demande y est forte.
Investir dans un bien ancien à rénover
Contrairement aux idées reçus, les biens anciens à rénover sont particulièrement rentables sur le long terme. L’offre y est plus large, ce qui fait baisser les prix et vous assure une forte prise de valeur suite à la rénovation et au fil des années. De plus, la fiscalité des biens anciens est généralement plus intéressante, puisque le gouvernement prévoit des réductions d’impôts en fonction des travaux. Évidemment, il convient de bien chiffrer à l’avance le montant des travaux de rénovation effectués, afin d’éviter les mauvaises surprises à l’arrivée.
Utiliser des outils de simulation de rentabilité
On l’a vu, plusieurs paramètres entrent en ligne de compte lors d’un investissement locatif. Aussi, n’hésitez pas à bien planifier votre projet et calculer la rentabilité de votre bien en utilisant un logiciel de simulation de rentabilité. Très complets, ceux-ci observent de nombreux critères (vos revenus, la superficie et le prix du bien, le prix de la location, les conditions du prêt, la valeur de revente estimée en fonction de la zone géographique, les charges de copropriétés, les impôts, …) afin d’estimer de façon efficace la rentabilité nette de votre bien.
Bien négocier les conditions
Qu’il s’agisse du prêt immobilier ou du prix de vente de votre bien, n’hésitez pas à en négocier âprement les conditions de façon à vous assurer un maximum de rentabilité. Au niveau des banques, faîtes jouer la concurrence, afin de trouver le prêt le plus avantageux pour vous.
Pour ce qui est du prix de location, fixez-le bien en fonction de la ville dans laquelle il se trouve (notamment du pouvoir d’achat de la population), mais aussi de sa localisation géographique. S’il y a des commerces, des entreprises, des universités, et/ou des points d’intérêt touristiques, les prix gonfleront. Attention, néanmoins, à bien rester dans les prix moyens du marché pour vous assurer de trouver rapidement des locataires.
