Investir dans un immeuble de rapport, une bonne idée ?

L’un des investissements les plus rentables sur le marché de l’immobilier est l’immeuble de rapport : l’investisseur acquiert un immeuble composé de plusieurs appartements qu’il pourra optimiser puis louer à son gré. Avec l’immeuble de rapport, la gestion de son portefeuille immobilier est plus flexible et plus simple, pour un meilleur retour sur investissement. Dans un contexte de construction écologique, investir dans un immeuble de rapport est-il bien perçu ? Peut-on donner une dimension écologique à son investissement pour anticiper le futur de l’immobilier ?

Immeuble de rapport : définition

L’immeuble de rapport, ou immeuble locatif, est un objet de placement immobilier qui consiste en un bâtiment composé de plusieurs appartements.

Les appartements d’un immeuble de rapport peuvent être tous vides, tous déjà loués, ou vides pour certains et loués pour d’autres. Les investisseurs qui acquièrent un immeuble de rapport dont tous les appartements sont vides pourront l’optimiser en réalisant des travaux voire en modifiant le plan de l’immeuble afin d’augmenter au maximum la valeur locative des appartements, avant de louer les appartements. Toutefois, si certains appartements sont loués, il est possible de réaliser tout de même des travaux d’optimisation, et les banques seront plus enclines à financer ces travaux puisqu’elles verront que des baux ont déjà été établis. Pour bien choisir votre immeuble de rapport vous devez donc garder en tête ces critères avant de vous lancer.

L’immeuble de rapport se distingue de la copropriété par le fait qu’un seul propriétaire possède l’ensemble des lots de l’immeuble. Le propriétaire d’un immeuble de rapport peut être une personne physique (un rentier immobilier) ou une personne morale, comme une société civile immobilière.

Investir dans un immeuble de rapport est certes coûteux, mais ce n’est pas compliqué. La négociation est en général facilitée par le fait que les investisseurs soient peu nombreux sur ce marché : ainsi, les vendeurs n’hésitent pas à baisser leurs prix pour conclure des ventes.

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport offre de nombreux avantages pour un particulier comme pour une société immobilière.

Une plus grande liberté de gestion

Investir dans un immeuble de rapport offre une plus grande liberté de gestion. Vous possédez tous les appartements de l’immeuble, et vous pouvez les mettre en vente ou non comme vous le souhaitez, ou mettre certains appartements à la vente et d’autre non. De cette manière, vous pouvez suivre les fluctuations du marché pour tirer le meilleur parti de vos lots immobiliers.

De même, vous avez tout à fait le droit d’augmenter les loyers si vous le souhaitez, ou de baisser les charges.

Un investissement plus rentable sur le long terme

Certes, investir dans un immeuble de rapport coûte cher à l’achat. Toutefois, cela va vous coûter moins cher que d’acheter autant d’appartements séparés. En effet, le coût au mètre carré de l’achat en bloc (un bloc entier pour un seul investisseur) est plus bas que le coût au mètre carré pour l’achat de plusieurs logements individuels.

Cela implique également moins de frais puisque vous n’aurez à payer qu’une seule fois les frais de dossier de la banque et les frais de notaire. De plus, les impôts fonciers sont plus avantageux. Vous n’aurez en plus pas besoin de payer un syndic de copropriété et vous pourrez mutualiser les coûts de chantier en cas de travaux pour réduire le coût de gestion de vos appartements. En bref, investir dans un immeuble de rapport est plus intéressant à l’achat, plus avantageux dans le fonctionnement courant, et donc plus rentable sur le long terme !

Une gestion simplifiée

La gestion d’un immeuble de rapport est bien plus simple que la gestion d’un lot de copropriété pour l’investisseur. L’investisseur est le seul décisionnaire pour les travaux de rénovation, notamment le choix des prestataires et les dates et délais des travaux.

D’une manière générale, toutes les démarches administratives sont simplifiées puisque vous n’aurez à les faire qu’une seule fois pour tous les appartements, ce qui n’aurait pas été le cas si vous aviez acquis plusieurs lots d’immeubles différents : passage chez le notaire, rendez-vous avec la banque, etc. Il sera également possible de négocier avec vos prestataires (agent immobilier, entreprise d’artisans du bâtiment pour les travaux) un fonctionnement plus simple et plus avantageux financièrement puisque vos lots seront tous situés à la même adresse.

L’aspect écologique pour maximiser son retour sur investissement

Puisque l’achat d’un immeuble de rapport vous procure une plus grande liberté de gestion, pourquoi ne pas axer votre immeuble sur le côté écologique et durable ?

Les consommateurs sont de plus en plus sensibles à la question environnementale dans le domaine de l’immobilier, et la promesse d’un habitat sain, avec de bonnes performances énergétiques, et plus respectueux de l’environnement, les séduit de plus en plus.

Pour que votre immeuble de rapport soit intéressant écologiquement parlant, vous devez vous assurer qu’il soit au moins neutre en énergie, avec l’utilisation d’énergies renouvelables, comme le chauffe-eau solaire, ou des dispositifs de chauffage à l’impact environnemental moindre, comme le chauffage aux pellets. Pensez aussi à l’impact visuel : en recouvrant les murs et les toits de végétaux, vous diminuez l’impact visuel de votre immeuble tout en favorisant la purification de l’air. Envisagez également des dispositifs écologiques au niveau de l’immeuble comme le traitement des déchets et la récupération de l’eau de pluie.

Pour meubler les appartements, pensez aux matériaux écologiques, comme le plastique recyclé, le bois contrôlé FSC (gestion forestière durable) ou les matériaux locaux issus du territoire français.

Bien qu’œuvrer en faveur de la planète n’a pas de prix, quand on décide d’investir dans un immeuble, l’un des premiers leitmotiv est le retour sur investissement.

Peut -on à la fois gérer son immobilier de manière durable et être rentable ?

Nous l’avons vu, il y a tant de possibilité pour rendre son achat « durable » mais ne le nions pas, tous ces efforts écologiques ont un coût certain, du moins au départ. Pour autant, rassurez-vous cette démarche est hautement plébiscitée par les futurs acquéreurs, investir « durable » est aujourd’hui le meilleur moyen de tirer son épingle du jeu et valoriser son capital immobilier.

De plus, tous les travaux réalisés en vue d’une meilleure efficacité énergétique vous permettront de faire des économies de taille sur le long terme.

Par exemple une chaudière à condensation qui coûte environ 4000 € lors de son installation vous fera économiser près de 900 €/ an. Le retour sur investissement est donc rapide.

Comment financer ?

Il est assez facile d’obtenir un prêt bancaire pour l’achat d’un immeuble de rapport. L’investissement de départ est important, non seulement pour l’achat de l’immeuble en lui-même, mais aussi pour les travaux d’optimisation et de rénovation. Surtout si vous comptez mettre en place des aménagements pour rendre vos appartements éco responsables ! On vous conseille de consulter plusieurs banques et courtiers spécialisés avant de choisir votre crédit immobilier, pour être certain que les conditions de financement vous conviennent. Par exemple, certaines banques vous proposeront la possibilité de décaler le début des mensualités d’un à trois ans, pour vous laisser le temps de réaliser vos travaux de rénovation et de constituer des fonds avec les loyers, avant d’avoir à rembourser le crédit.

En ce qui concerne la durée de financement, prévoyez large, avec une marge d’au moins 3 mois sur la date de fin de travaux prévue, car il est rare que les travaux ne dépassent pas la date fixée au départ. Si vous avez besoin de générer de la trésorerie rapidement avec la location de vos appartements, prévoyez une durée de financement plus longue car l’argent rapporté par les loyers sera ainsi supérieur aux mensualités du crédit immobilier. En revanche, une durée de financement court vous permettra d’obtenir plus rapidement (une fois la totalité du crédit remboursé) une rente immobilière constituée par la totalité des loyers.