Selon les investisseurs avertis, l’investissement en SCPI peut s’avérer intéressant tant en termes de sécurité que de rendement. Il représente une stratégie aussi rentable que prudente permettant à une personne de faire fructifier son argent sans trop de risques. Nous faisons le point ici sur ce genre de placement.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Lorsque l’on parle de SCPI (société civile de placement immobilier), on fait référence à une entité juridique collectant des fonds auprès des épargnants pour ensuite les investir dans des biens immobiliers. En acquérant des parts d’une telle structure, vous devenez associé de cette dernière et percevez, à ce titre, des revenus locatifs générés par les biens détenus. Vous devenez le propriétaire d’un patrimoine immobilier s’étendant dans des secteurs variés tout en vous constituant une large panoplie de biens immobiliers. Vous touchez régulièrement des dividendes proportionnels au nombre de parts que vous détenez ainsi qu’au taux d’occupation. Sachez que vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative de votre patrimoine, qui est assurée par une société de gestion agréée comme l’AMF.
Une SCPI vous permet d’investir indirectement dans la pierre. C’est un moyen accessible et simple de diversifier votre patrimoine, sans être contraint d’acheter directement un bien. Vous pouvez franchir le pas à partir de quelques centaines d’euros, en fonction du coût de la part et du montant minimum requis par l’entité de gestion. Pour ce qui est du financement de votre placement, vous pouvez miser sur le crédit qui vous permettra de tirer parti d’un effet de levier et d’optimiser votre fiscalité.
Pensez à vous référer au classement des SCPI proposé par une plateforme de distribution spécialisée avant de vous lancer dans l’investissement pierre-papier. Vous pouvez ensuite constituer en toute connaissance de cause votre portefeuille en faisant un choix judicieux parmi les différentes sociétés civiles de placement immobilier disponibles en France.
Les avantages de l’investissement en SCPI
Si l’investissement en SCPI suscite de plus en plus l’engouement des investisseurs (tous profils confondus), c’est parce qu’il s’avère avantageux à bien des égards. Son principal atout tient à son accessibilité aux particuliers. Il est possible de souscrire des parts avec un montant relativement faible, ce qui vous permet de démarrer votre portefeuille sans avoir à débourser une somme colossale.
On note ensuite la diversification. En tant qu’associé d’une société civile de placement immobilier, vous détenez un parc immobilier diversifié, tant sur le plan sectoriel que géographique. Ainsi, vous répartissez les risques liés à la carence locative, aux aléas du marché immobilier ou à la dépréciation des biens. Il existe même des SCPI qui investissent à l’étranger, ce qui permet aux épargnants de profiter des opportunités offertes par d’autres pays. Le patrimoine immobilier dont vous êtes le propriétaire se compose d’une grande variété de biens immobiliers :
- résidences particulières,
- bureaux,
- locaux d’activités,
- commerces,
- bâtiments à usage logistique,
- maisons de retraite,
- cliniques,
- résidences pour étudiants,
- crèches, etc.
L’autre avantage de la pierre-papier réside dans la mutualisation. Autrement dit, vous mutualisez les frais liés à l’acquisition, à la maintenance et à la gestion des biens. Vous vous affranchissez de surcroît du paiement des frais de notaire. Vous ne supportez ni les travaux ni les charges tout en bénéficiant du savoir-faire ainsi que du réseau de l’entité de gestion. Cette dernière ne choisit que les biens les plus rentables et négocie les baux avec les locataires.
Notez par ailleurs que vous n’avez pas à payer des frais d’accompagnement et d’étude, des frais de dossier ou de commission avec certaines SCPI. Ce type d’investissement vous décharge de la gestion quotidienne de votre patrimoine immobilier, ce qui vous garantit bien entendu une certaine tranquillité d’esprit. Qui plus est, les risques locatifs sont largement maîtrisés et dilués dans ce cadre, et le nombre d’impayés est lissé. Et pour cause, la société de gestion apporte un soin tout particulier à la sélection des locataires en ne choisissant que les personnes solvables, fiables et financièrement stables. Nous pouvons y ajouter la répartition sectorielle, géographique ainsi que le nombre de locataires.
En investissant dans une SCPI, vous pouvez aussi prétendre à un rendement annuel moyen particulièrement attractif. Ce rendement est élevé par rapport à celui des placements sans risques. Il est aussi plus stable que celui des placements boursiers qui sont soumis aux fluctuations du marché. Les revenus que vous percevez sous forme de dividendes sont stables et réguliers.
Il faut également savoir qu’il vous est possible de revendre vos parts à tout moment, sous réserve de trouver un acheteur. La plupart des SCPI proposent un service de retrait ou d’échange de parts visant à faciliter significativement la cession. Vous pouvez aussi céder vos parts sur le marché secondaire des sociétés civiles de placement immobilier, où s’établit le prix en fonction de la demande et de l’offre.
Les différents types de SCPI
Parmi les différents types de sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI de rendement sont les plus courantes. Ces entités privilégient la location des biens immobiliers à usage professionnel et se concentrent sur la génération de revenus stables, réguliers et conséquents. Elles peuvent faire votre bonheur si vous cherchez à maximiser les distributions de revenus. On note ensuite les SCPI de plus-value qui investissent dans des biens immobiliers dont le potentiel de revalorisation est élevé : immeubles anciens à réhabiliter, zones de développement… L’objectif de ces sociétés consiste à réaliser une plus-value à la revente des biens, au-delà des revenus locatifs.
Pour ce qui est des SCPI fiscales, elles investissent dans des biens immobiliers éligibles à différents dispositifs de défiscalisation : Pinel, Malraux, Loc’avantages, déficit foncier, etc. Elles cherchent à réduire l’impôt sur le revenu de leurs associés, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts pendant une durée déterminée. Il existe également des SCPI thématiques qui se concentrent sur des secteurs spécifiques à l’instar de la santé, de l’hôtellerie, de la logistique ou des énergies renouvelables, entre autres. Elles sont constituées pour offrir une certaine exposition à des niches de marché en croissance. De toute façon, le choix d’un SCPI dépendra de vos objectifs, de votre appétence pour le risque et de vos préférences en matière d’investissement.
Rendements ciblés et avantages de la diversification
Investir au sein d’une SCPI, c’est vous permettre de viser des rendements ciblés en fonction de vos objectifs financiers et de votre profil d’investisseur. Vous pouvez faire le choix d’un véhicule qui se prête à votre horizon de placement, à votre situation fiscale et à votre tolérance au risque. Si vous souhaitez par exemple optimiser votre rendement à court terme, vous pouvez choisir une SCPI de rendement qui distribue un rendement conséquent. Vous cherchez à optimiser votre fiscalité ? Vous aurez tout à gagner en acquérant des parts de SCPI fiscale. Dans le cas où vous souhaiteriez valoriser votre patrimoine à long terme, il est plus pertinent d’investir dans une SCPI de plus-value qui oriente sa stratégie vers la revalorisation immobilière.
L’investissement en SCPI vous permet aussi de tirer parti des avantages de la diversification. Les biens que vous détenez se situent dans différentes régions et dans divers secteurs. Une telle diversification permet de répartir les risques. De fait, le risque global de votre portefeuille s’en trouve réduit et son rendement ajusté du risque s’améliore. Notez que vous pouvez tirer parti de l’investissement SCPI pour diversifier ou compléter les autres placements que vous avez effectués.
Comprendre les risques encourus
Bien que l’investissement en SCPI soit synonyme de risques locatifs réduits, il n’est pas à 100 % sûr. Il peut ainsi vous exposer à différents risques. Parmi ceux auxquels vous devez être attentif, on note en premier lieu la perte en capital qui peut être totale ou partielle. Il se peut que la valeur des parts évolue à la baisse, soit du fait de l’évolution du marché immobilier, soit en raison de la qualité du parc immobilier détenu. Le cas échéant, vous risquez de perdre la totalité ou une partie du capital investi si vous revendez vos parts à un prix en deçà du prix d’achat. On peut aussi citer :
- le risque de liquidité : si vous décidez de vendre vos parts, vous risquez de ne pas trouver preneur rapidement, surtout en périodes de marché difficile,
- le risque locatif : il peut y avoir des moments où les revenus versés par la SCPI cessent ou diminuent (vacance locative, impayés, renégociation des baux).
Il faut aussi souligner que dans le cadre d’un investissement pierre-papier, vous vous exposez à un risque fiscal. La fiscalité applicable aux revenus ou aux plus-values générés par votre patrimoine immobilier peut changer en fonction de l’évolution de la législation en vigueur. Un tel risque peut impacter la rentabilité nette de votre placement.
La fiscalité lors d’un investissement en SCPI
Si vous avez fait le choix d’investir en SCPI direct, vous êtes imposé sur les revenus fonciers perçus par la société civile de placement immobilier, selon les prélèvements sociaux et votre tranche marginale d’imposition. Le régime réel permet la déduction des intérêts d’emprunt et des charges tandis que le régime microfoncier donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Dans tous les cas, vous êtes de surcroît imposé sur les plus-values générées par la revente des parts. Vous bénéficiez d’une éventuelle exonération si vous réinvestissez dans un autre bien ou d’un abattement pour durée de détention selon le régime des plus-values immobilières.
Dans le cas où votre investissement pierre-papier se ferait via une assurance-vie, vous seriez alors imposé sur les intérêts issus de votre contrat d’assurance-vie, selon le mode de sortie sélectionné (rente viagère, rachat total ou partiel). Vous pouvez profiter d’un abattement annuel sur les rachats et d’une fiscalité avantageuse dans l’éventualité d’un décès. Cependant, les plus-values à revente ne font pas l’objet d’impositions, elles sont intégrées à votre police d’assurance-vie.
Pour ce qui est de l’investissement en SCPI par le biais d’un démembrement, il permet la séparation de la nue-propriété et l’usufruit des parts. Le nu-propriétaire ne touche aucun revenu, mais bénéficie par contre d’une décote sur le coût d’achat des parts. À l’issue du démembrement, la pleine propriété des parts lui revient, mais sans fiscalité. L’usufruitier perçoit quant à lui des revenus locatifs et en supporte la fiscalité.
Comment choisir la SCPI qui vous convient ?
Pour qu’un investissement pierre-papier puisse constituer une stratégie prudente et rentable, vous devez choisir soigneusement votre SCPI. Pensez à déterminer en premier lieu vos objectifs financiers. Désirez-vous maximiser les revenus, bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques ou réaliser des plus-values à long terme ? Il convient par la suite d’examiner minutieusement les performances passées de la société qui a suscité votre intérêt. Ces informations peuvent en dire long sur sa capacité à générer des plus-values et des revenus. Pensez également à analyser méticuleusement le portefeuille immobilier de cette société. Plus il est diversifié, mieux c’est ! Lors de l’étape suivante, vous devez passer au crible les rapports publiés régulièrement par la SCPI, notamment sur sa performance, sur la composition de son parc immobilier et sur d’autres détails pertinents.
N’oubliez pas de considérer le taux d’occupation de son parc immobilier, les liquidités qu’elle détient, son ancienneté et tous les frais associés à la souscription des parts. Prêtez également attention à la qualité de sa stratégie de gestion. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez vous faire assister par un expert en gestion de patrimoine ou un conseiller financier chevronné.
