Les conditions suspensives du compromis de vente

Le fait qu’un compromis de vente soit signé par le vendeur et l’acquéreur ne signifie pas que la vente est définitivement conclue. Des conditions suspensives portées au compromis peuvent rendre le contrat caduc si elles ne sont pas remplies.

Ces conditions doivent être définies d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur et apparaître clairement dans le compromis de vente. 

Les conditions suspensives les plus courantes

• Clause suspensive d’obtention de prêt : C’est la seule condition suspensive légale et définie par la loi. Dès lors que l’acquéreur a recours à un financement bancaire, un délai lui est accordé, au minimum de 30 jours, mais plus communément de 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt écrite d’une banque. En cas de refus de prêt, le compromis est annulé.
• Clause suspensive de vente du bien de l’acquéreur : cette condition suspensive remplace souvent la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle stipule que la vente ne pourra être conclue que si l’acquéreur réussit à vendre son propre bien, mentionné dans le compromis, afin de pouvoir libérer le capital nécessaire pour financer son acquisition.
• Clause d’obtention d’un permis de construire : dans le cas de l’achat d’un terrain pour y faire construire un logement
• Clause suspensive relative à l’état hypothécaire : cette clause protège l’acquéreur au cas où le montant d’éventuelles hypothèques serait supérieur à la valeur du bien.
• Clause suspensive relative au certificat d’urbanisme : qui permet à l’acquéreur de réaliser certains travaux envisagés, ou de se prémunir d’éventuelles servitudes embarrassantes, non connues à la signature du compromis de vente.
• Clause suspensive liée à l’exercice du droit de préemption : par la commune ou par un éventuel locataire en place dans le logement.
• Clause de survie de l’acquéreur : au jour de signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
• Clause de paiement du prix : lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Que se passe t’il si l’une des conditions suspensives n’est pas purgée ?

Dans ce cas, le compromis de vente devient caduc, la vente ne peut pas se réaliser et chacun reprend sa liberté sans contrepartie. Dans le cas d’un refus de prêt, celui-ci doit être justifié par écrit par un ou plusieurs établissements bancaires dans le délai fixé au compromis de vente.

Bien évidemment, l’acheteur a  le droit de récupérer dans leur intégralité et sans délai les sommes qu’il aurait versées au moment de signer l’avant-contrat.

Qu’est-ce que la clause pénale du compromis de vente ?

Dans tout compromis de vente figure une clause dont le nom a de quoi effrayer : la clause pénale. Est-ce que cela signifie que celui qui s’y expose risque d’aller en prison ? Non, rassurez-vous, mais prenez-en bien connaissance avant de signer le compromis, car cette petite clause peut avoir de lourdes conséquences.

Que signifie le terme « clause pénale » ?

Un compromis de vente est un document contractuel par lequel un vendeur et un acquéreur s’engagent sur une transaction immobilière à des conditions clairement précisées qu’ils s’obligent à respecter : un bien et un prix déterminés, un mode de financement spécifique, un délai pour obtenir éventuellement un prêt, etc. La clause pénale est une clause de ce contrat qui a pour objet de déterminer à l’avance quelle serait la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations. Il s’agit donc de prévoir le paiement par la partie fautive d’une indemnité, généralement égale à 10% de la valeur du bien, à la partie lésée par l’inexécution du contrat. Précisons que malgré sa dénomination, la clause pénale est une sanction purement civile, prévue par les articles 1226, 1233 et 1152 du Code Civil.

La clause pénale s’applique-t’elle au vendeur comme à l’acheteur ?

Absolument, puisque chacun d’eux s’oblige à respecter les termes du compromis de vente. Cela signifie qu’un vendeur qui déciderait de ne plus vendre son bien, quelle qu’en soit la raison, tomberait sous le coup de la clause pénale, dont l’application pourrait légitimement être demandée par l’acquéreur.

La clause pénale s’applique-t’elle en cas de refus de prêt par la banque de l’acquéreur ?

Non, en tout cas pas tant que l’obtention d’un prêt dans un délai précis est donnée comme condition suspensive à la réalisation de la vente. De façon générale, toutes les conditions suspensives énoncées au compromis de vente, tant que les démarches sont accomplies dans les délais impartis, échappent au champ d’application de la clause pénale.

Qui se charge de faire payer l’indemnité ?

C’est au notaire désigné pour rédiger l’acte de vente qu’il incombe de recouvrer les sommes dues au titre de la clause pénale. En cas de difficulté, précisons que la partie plaignante a la possibilité de recouvrer son dû par voie de justice.

En tant que professionnel de l’immobilier, je tiens tout de même à signaler que l’application de la clause pénale est extrêmement rare. En sept ans d’activité, je n’ai rencontré le cas qu’une seule fois. Et vous, connaissez-vous dans votre entourage des gens qui y ont été confrontés ?