Les acheteurs d’aujourd’hui font plus de travail sur le terrain, de recherches qu’auparavant, comparaison de taux d’emprunts, comparaison de maisons voisines, proximité des écoles, parce qu’ils ont plus librement et facilement accès en ligne à ces informations. Mais quand bien même ils obtiennent toutes ces informations souhaitées, cela ne diminue par leur stress lors la décision finale à savoir quel prix offrir pour une maison. En fait, cette abondance d’informations peut changer un acheteur normalement raisonnable, lequel écrasé et surchargé de tant d’informations peut se heurter en réalité à une réelle difficulté pour prendre une décision éclairée.
Et décider quel prix offrir pour votre maison est particulièrement très important, et ils ne veulent pas être embrouillés par la panique ou par des considérations sans rapport avec leur objectif, notamment pour répondre à la question « cette maison peut-elle devenir la nôtre ou non ? ». Cela représente finalement un des plus grands engagements financiers qu’ils ne feront jamais. Pas de pression.
En tant qu’acheteur, si la pensée de l’engagement financier considérable que cela représente vous met tout d’un coup dans le doute, si vous pensez que ce sujet mérite d’être traité avec assurance et avec précision, voici quelques questions vous devriez vous poser afin de rassembler les informations ciblées et essentielles vous permettant de définir exactement le prix que vous allez offrir pour votre maison :
Les comparaisons faites sur le marché sont-elles judicieuses et que vous disent-elles ?
Votre agent immobilier devrait vous présenter des exemples de maisons vendues récemment et semblables, proches de votre objectif (en supposant que vous êtes dans une zone où il y a des ventes récentes). Ces informations, en accord avec l’estimation, devraient commencer à vous éclairer sur le prix juste dans une gamme de biens comparables. Mais au moment de faire une offre précise en euros, il convient de regarder au-delà des prix des transactions comparables réalisées, et de clarifier avec votre agent immobilier l’histoire de ces biens comparés, et quelles conséquences en tirer pour faire votre propre offre de prix.
En particulier vous devrez regarder les caractéristiques détaillées et même les photos des propriétés comparables pour comprendre lesquelles sont vraiment semblables – ou peu comparables – au bien que vous proposez d’acheter, au-delà des spécifications de base. Si une maison qui a le même nombre de chambres, de salle de bains et mètres carrés comme la vôtre mais avec une cuisine archaïque, et des salles de bains démodées et un poteau électrique massif juste devant, cette maison vendue il y a six mois pourrait ne pas être un bon point de comparaison, alors qu’une maison vendue il y a 3 semaines avec une finition semblable mais ayant une salle de bains de moins serait un meilleur point de comparaison.
Pour les vendeurs cela implique que vous cherchiez à élargir le plus possible vos comparaisons et voir ce que ces maisons vous disent. Ces maisons ont-elles été vendues directement au prix demandé, ou après une baisse de prix importante et au bout de combien de temps ? Si elles ont toutes été vendues avec 5-10 % de négociation, ceci vous suggère que vous pourriez devoir aussi baisser prochainement votre prix. Combien de temps cela a-t-il pris pour vendre et depuis combien de temps votre propriété est-elle sur le marché en comparaison ? Si d’autres se vendent dans les 3 mois et votre maison est sur le marché depuis 5 mois, pour emporter la vente il se peut que devriez être plus agressifs sur votre prix.
Nous ne pouvons que trop souligner comment vous devez être exigeant dans la collaboration avec votre agent immobilier lorsqu’il s’agit de rassembler cette image plus complète et les données historiques des propriétés récemment vendues et en tenir compte au moment de fixer votre propre prix.
Dans quel état est le bien proposé ?
Les maisons à rénover doivent faire l’objet d’études approfondies pour le montage du financement. Cela peut vous forcer l’acheteur à un apport plus conséquent ou à évaluer la faisabilité d’obtenir un prêt pour la rénovation. D’autre part, l’acheteur qui a prévu de consacrer une grande partie de son épargne liquide à une maison qui a besoin de travaux de rénovation importants, pourrait vouloir conserver une partie de cet apport pour financer les réparations. Dans ce cas, il cherchera à passer en revue les informations ou documents que le vendeur rendra disponible. Il devra également consulter un courtier en financement pour être conseillé sur les conditions pouvant avoir un impact sur les prêts formules de prêts disponibles et sur l’acompte déterminant le coût et le paiement mensuel correspondant à un prix donné.
Nous avons vu des acheteurs qui avaient prévu d’acheter un prix fixé changer leur offre à la hausse parce qu’ils savaient qu’une maison était au prix de marché et vice versa – des gens qui avaient prévu d’acheter sans avoir discuté le prix finissaient par baisser leur prix cible pour se conformer aux directives de prêt pour la rénovation et-ou consacrer leur apport aux travaux.
Il est donc préférable pour les acheteurs d’avoir un entretien avec un banquier ou un courtier avant décider quel prix offrir au final en tout cas.
A quoi ressemble la concurrence ?
Si vous avez déjà observé une vente aux enchères à la télévision, vous avez eu un aperçu de la différence entre l’offre faite sur une maison où vous êtes le seul acheteur et l’offre faite sur une maison où 1 ou 2 autres acheteurs rivalisent pour l’obtenir. C’est une vérité simple, mais profonde : si vous savez qu’il y a d’autres acheteurs rivalisant pour une propriété, vous voudrez probablement et devrez offrir plus que si le vendeur n’a pas d’autres acheteurs en vue.Plus il y a d’acheteurs, en général, plus le prix offert va probablement être haut.
Comment saurez-vous à quoi votre concurrence ressemble ? Demandez à votre agent immobilier – et il vous donnera probablement une estimation, ce qui lui fera savoir que vous êtes un acheteur sérieux prêt à faire une offre. Il vous dira s’il y a d’autres concurrents sérieux. La question qu’on pose le plus fréquemment est : les agents immobiliers ne mentent-ils pas et disent qu’ils ont plus d’offres qu’il n’y a réellement ? C’est possible, mais improbable. Tous les agents immobiliers savent que les acheteurs n’offriront pas plus qu’ils ne peuvent sur un bien donné. En conséquence, chaque agent immobilier préférerait avoir une offre sûre d’un acheteur qui aime le bien plutôt que de prendre le risque de perdre cet acheteur en inventant des offres multiples qui n’existent pas.
A quel prix voulez-vous ce bien ?
Votre désir personnel et le niveau de motivation pour obtenir une propriété particulière sont une nécessité absolue pour votre prise de décision, particulièrement quand vous prêts à mettre une offre finale en euros sur la table. Bien sûr, votre maison est un investissement majeur, donc votre offre est une décision que vous voulez intelligente, logique et délibérée. Mais nous parlons aussi de l’endroit qui servira d’environnement à votre vie quotidienne et celle de votre famille. Ignorer l’impact émotionnel et les implications logistiques de l’endroit où vous vivrez quand vous décidez de faire une offre, ce serait prendre une décision incomplète. Et c’est aussi comme cela que tant d’acheteurs qui perdent des « bonnes affaires » finissent par regretter leur offre, parfois pendant des années, réalisant qu’ils auraient du offrir juste un peu plus à la fin de la discussion.
Le besoin d’adapter votre offre en fonction de votre niveau de motivation (dans la limite de ce que vous pouvez vous permettre, bien sûr) est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit des situations d’offre multiples. Le regretteriez-vous si un autre acheteur a obtenu le bien au prix de X ? Alors vous devriez offrir le prix de X. Seriez-vous déçus, mais totalement à l’aise de savoir que vous aviez offert ce que le bien valait, si le vendeur a rejeté votre offre au prix de Y ? Le prix auquel vous pouvez répondre à cette question avec ‘un oui’ est une bonne indication de votre maximum absolu.
Quand vous offrez activement dans des situations d’offre multiples, vous pourriez ne pas avoir la possibilité de pousser votre prix aussi haut que le vendeur le souhaite. Vous poser ces questions peut vous aider à définir exactement votre prix, offrir le mieux possible, et accepter ensuite le résultat sans regrets.
Comment le vendeur est-il flexible sur le prix demandé ?
Si vous « insultez » le vendeur avec une offre exagérément basse, vous pourriez perdre l’affaire. Pour éviter d’offenser le propriétaire, demandez à l’agent immobilier comment est le vendeur sur le prix. En questionnant en termes de « sont-ils flexibles sur le prix? » Au lieu « de combien peut-on négocier ? » vous permet de sentir la situation sans gêner le vendeur.
Tout vendeur ne sera pas enclin à négocier, donc si votre stratégie est de faire des offres systématiquement trop basses, prévoyez d’avoir d’autres possibilités pour faire affaire.
Une question qui va souvent de pair : le vendeur est-il vendeur et désire-t-il trouver un accord final ?
Sur des maisons que vous auriez manqué, la décision du vendeur peut être liée à la conclusion possible avec d’autres acheteurs qui sont en train de vendre leur propriété ont les fonds nécessaires sans avoir à emprunter.
Que pouvez-vous vraiment vous permettre ?
Non, vraiment, ce n’est pas que vous ne vous soyez pas posé cette question. Vous avez étudié vos données financières mensuelles, étudié de près les chiffres avec votre moitié, votre courtier en prêts immobiliers ou votre banquier. Il peut s’écouler un peu de temps entre cette étude financière et le moment où vous devez en réalité décider combien offrir sur une maison. Et dans ce temps, beaucoup de variables pourraient avoir changé :
Les taux d’intérêt pourraient avoir changé.
Vous pourriez avoir décidé que vous devez revoir votre budget à la hausse, parce que vous ne trouvez rien que des biens d’une qualité insatisfaisante.
Vous pourriez vous être rendu compte que vous devez offrir plus que le prix demandé, en raison de la concurrence.
Vos dépenses pourraient avoir changé, parce que vous avez dû mettre un enfant à la garderie ou dépenser dans un nouveau service.
Votre matelas de liquidités pourrait avoir changé, parce que vous avez dû réparer votre voiture ou entreprendre des réparations à votre maison actuelle.
Vos besoins en liquidités pourraient même avoir changé, alors que vous réalisez que la maison que vous essayez d’acheter nécessite plus de travaux que prévu.
Quel problème y a-t-il avec cette maison (appartement) ?
Maintenant que vous envisagez d’acheter cette maison vous vous posez la question suivante : est-elle en bon état ? les vendeurs veulent vraiment s’en débarrasser, pourquoi ? ont-ils caché les problèmes réels que leur bien pourrait présenter ?
Adoptez l’approche directe, demandez : « y a-t-il un problème avec cette maison ? »
Il est important de rappeler aux vendeurs qu’avec les diagnostics et vos propres inspections vous pouvez découvrir ces problèmes s’il y en a. Donc si les vendeurs vous le disent naturellement, ils éviteront de gaspiller votre temps et le leur.
Normalement les agents immobiliers recommandent la réalisation des diagnostics avant la mise en vente du bien sur le marché. S’ils on a été fait, demandez à les lire.
Non seulement cela vous fournit des informations, mais vous permet également de commencer à dialoguer avec le vendeur. Le vendeur peut vous apprendre qu’il y avait eu un problème mais qu’il a été réparé. Et que ce faisant il est ouvert à un accord avec vous.
Le bien est-il situé dans une zone à risque naturel ?
La vie dans une zone inondable peut exiger de souscrire une assurance qui peut affecter le coût de la vie dans la maison. Il est donc préférable de demander si le bien est dans une zone à risque naturel telle que inondation, submersion marine, glissement de terrain …
La préfecture diffuse des informations en ligne qui situent votre futur bien au regard de ces risques naturels. Nous vous recommandons également d’en discuter avec votre agent immobilier.
Une autre façon de le découvrir : demandez à voir les polices d’assurance du vendeur.
Une fois que vous avez ces informations, vous pouvez peser vos options. Pouvez-vous vous permettre des coûts additionnels qui pourraient être associés à ce type de risques ? Dans la plupart des cas il peut être possible d’assumer une telle assurance.
Le bien vendu est-il hypothéqué ?
Dans une vente à découvert, la banque permet à la propriété d’être vendue moins cher que le montant de l’hypothèque en suspens. Si la banque du vendeur ne donne pas son consentement, la vente à découvert ne peut pas être confirmée.
Mais certains vendeurs décident simplement de mettre leurs propriétés en vente avant même d’avoir eu un entretien avec leur banquier. Ces vendeurs ne se rendent pas compte que leurs situations financières pourraient ne pas respecter les critères du prêteur pour des ventes à découvert. Ainsi même si l’acheteur et le vendeur tombent d’accord sur un prix, sans permission de la banque il n’y aura pas de vente possible.
Découvrez s’il y a eu la communication avec le prêteur et si le prêteur permettra une vente à découvert et s’il a été consulté dans le processus de mise en vente.
Si l’acheteur a obtenu la permission pour une vente à découvert, quelle était la raison de la banque de l’accorder ? Les raisons sont-elles plausibles (le divorce, la perte d’emploi, la mutation professionnelle) ? Et les banques donnent-elles typiquement leur accord sur des demandes de vente à découvert dans cette situation ?
Avez-vous les justificatifs d’entretien des appareils de chauffage et autres appareils électroménagers ?
Vous devriez demander des factures et la documentation des appareils de maison et du système de chauffage. C’est quelque chose que vous n’avez pas à contrôler, mais c’est toujours bon de les avoir.
Si le vendeur a remplacé le climatiseur ou la chaudière peu avant la mise en vente de la maison, il doit avoir conservé les factures. Sans documentation, l’acheteur n’aura pas beaucoup de possibilité si le système tombe en panne. Celui-ci doit en effet savoir qui a vendu et installé le climatiseur/chaudière et s’il est garanti.
Si le vendeur fait vraiment passer toute la documentation, même par exemple sur les parquets, obtenez la documentation technique pour pouvoir vous procurer les mêmes matériaux si vous prévoyez d’installer ce même parquet dans d’autres pièces de la maison.
Vérifiez également ces autres points qui peuvent être important pour vous.
- Informations de voisinage et commodités
- Écoles
- Services Locaux
- Tester les accès Internet et téléphonie
- Diagnostics du bien vendu
- Frais annexes en plus du remboursement de l’emprunt, c’est-à-dire :
- Impôts et Taxes locales
- Droits d’Association de Propriétaire
- N’importe quelles Redevances de maintenance Exigées pour la Propriété
- Assurance de Propriétaires (y compris catastrophes naturelles)
- Factures d’énergie
- Divers autres honoraires ou dépenses
En conclusion
Souvenez-vous l’offre que vous ferez sur le bien que vous achèterez doit être basée sur l’état du marché actuel, en aucun cas sur les éléments qui composent votre budget mensuel. Si les charges mensuelles excèdent votre budget mensuel maximum, vous serez probablement obligés de porter votre choix sur un bien moins cher et correspondant mieux à vos capacités financières.
Vous pourrez retrouver sur cette article une synthèse des 30 points à vérifier avant de procéder à un achat immobilier.
