Location immobilière : quelles charges sont dues par le locataire ?

Tout locataire doit s’acquitter, en plus de son loyer, des charges afférentes au logement qu’il occupe. Toutefois, toutes les charges ne lui sont pas imputables. Seule une partie est dite « récupérable » par le bailleur propriétaire et peut être exigée.  La liste en est clairement définie par la loi. Explications.

Rappel du principe de la loi

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit assumer, en plus du paiement du loyer, les charges afférentes au logement loué, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou même d’un garage. Le principe de la loi est simple : la contribution demandée au locataire sert à rembourser au bailleur des dépenses qu’il a engagées pour fournir des prestations et des services profitant directement au locataire dans son usage quotidien du logement. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 en dresse l’inventaire, qui peut être classé en quatre catégories. Les charges ne figurant pas dans cette liste ne peuvent être exigées du locataire, et sont dites « non récupérables » pour le bailleur.

Les charges dues au titre de l’entretien des parties communes

La première catégorie de charges dues par le locataire correspond aux dépenses liées à l’entretien courant de la copropriété où se trouve le logement :

• Entretien des ascenseurs : dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et des menues réparations
• Frais de nettoyage et d’entretien des parties communes de l’immeuble : hall d’entrée, cages d’escalier, couloirs, local poubelles, local à vélo, parkings souterrains, etc
• Frais d’entretien des espaces verts
• Dépenses d’eau, d’électricité et de gaz liées au nettoyage, à l’éclairage et au chauffage des parties communes de l’immeuble
• Frais de gardiennage et d’entretien : 75% de ces frais sont dus par le locataire lorsque l’entretien et l’élimination des déchets sont assurés par un gardien ou un concierge. La totalité est due si cette prestation est assurée par un employé d’immeuble.

Les taxes locatives

Ces taxes sont dues par le locataire car elles s’appliquent à des prestations de services dont il profite quotidiennement : enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement.

Les charges de chauffage et d’eau du logement

Les dépenses de chauffage, d’eau chaude et éventuellement d’eau froide sont dues par le locataire dans le cadre des charges locatives uniquement quand leur fourniture est assurée de façon collective par la copropriété. Lorsque le système de chauffage et de fourniture d’eau est individuel, le locataire paye ses factures de façon séparée.

Les charges dues au titre de l’entretien du logement

Cette quatrième et dernière catégorie de charges locatives correspond à la contribution demandée au locataire pour l’entretien du logement qu’il occupe :

• Entretien du système de chauffage : chaudière individuelle, radiateurs ou convecteurs
• Entretien du système de conditionnement d’air, lorsqu’il y en a un
• Location, réparation et entretien des compteurs
• Ramonage des éventuelles cheminées
• Téléphone : abonnement et communications

Les régularisations sur les provisions de charges

En général, le locataire paie tous les mois, en plus de son loyer, une provision correspondant au montant estimé des charges locatives. Il est rare que cette estimation, basée sur le budget de l’année précédente, corresponde exactement au montant des dépenses réelles payées par le bailleur. Le propriétaire est donc tenu, au moins une fois par an, de procéder à une régularisation des charges, c’est-à-dire à un ajustement entre le montant de la provision et les sommes réellement dépensées, sur présentation de justificatifs au moins un mois avant la régularisation.

Comme le bailleur n’est pas passible de sanctions s’il ne s’exécute pas, il revient donc au locataire d’être vigilant et d’exiger cette régularisation. A lui aussi d’estimer, bien sûr, si cette demande ne risque pas finalement de lui coûter plus cher.