Sur le marché locatif, malheureusement, les mots d’indécence, d’insalubrité, voire de péril se font encore trop souvent entendre. On ne doit pas les confondre, car ils ne recouvrent pas les mêmes réalités, ni les mêmes dangers. De plus, les recours possibles pour les occupants ou les locataires ne sont pas les mêmes. Explications.
Un logement indécent ne répond pas aux normes d’habitabilité
Selon les termes du décret du 30 janvier 2002 venant en application de la loi de 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (loi SRU), un logement, pour être considéré comme décent, doit disposer d’un certain nombre d’équipements, proposer un minimum de confort et être conforme à certaines règles de salubrité et de sécurité (surface, distribution d’eau, d’électricité, chauffage en état de marche, etc).
La loi SRU ne permet pas à un bailleur de louer un logement ne répondant pas à ces critères. Si un locataire occupe un logement qu’il considère comme indécent, il doit en alerter le propriétaire par courrier recommandé en listant les désordres constatés et en lui fixant un délai de réponse. Si le bailleur ne réagit pas, le locataire a alors la possibilité :
- Soit de saisir la commission de conciliation de la Direction Départementale du Territoire (DDT) pour trouver un accord amiable avec le propriétaire,
- Soit de prendre un avocat et d’entamer une procédure qui sera jugée par le tribunal d’instance.
Attention, une procédure lancée au motif de l’indécence ne permet en aucun cas au locataire de suspendre le paiement de ses loyers, et n’oblige pas non plus le propriétaire à reloger le plaignant.
Un logement insalubre représente une menace pour la santé
Un bâtiment à usage d’habitation est considéré comme insalubre lorsqu’il est fortement dégradé et que son état de vétusté ou ses conditions d’occupation engendrent des risques pour la santé des personnes (aussi bien les occupants que les voisins). On grimpe donc d’un cran sur l’échelle de gravité par rapport à un logement indécent. Signalons au passage qu’un logement jugé insalubre est forcément considéré comme indécent, alors que l’inverse n’est pas vrai.
Le recours est d’ordre administratif. Il consiste pour le locataire (ou ses voisins) à alerter la mairie, qui doit faire établir un constat dans un délai de trois mois. Si ce contrôle conclut à l’insalubrité du logement, la mairie doit saisir la préfecture pour faire prendre un arrêté d’insalubrité. Les effets de cet arrêté sont immédiats : le paiement des loyers est suspendu jusqu’à la réalisation des travaux jugés nécessaires. Si le locataire est obligé de quitter les lieux, le bailleur est tenu de lui proposer un autre logement, conforme aux normes de décence et de salubrité.
Un logement dangereux menace la sécurité des personnes
Un bâtiment, d’habitation ou non, est considéré comme dangereux lorsqu’il présente des défauts de solidité tels qu’il expose les locataires, les occupants ou les passants à un danger physique. Ces défauts de solidité concernent aussi bien les éléments extérieurs(bâti, toiture, accès) qu’intérieurs (escaliers, planchers, etc). On atteint ici l’échelon le plus élevé dans la gravité de la situation. Pour les cas extrêmes ou la rénovation serait trop lourde et coûteuse, la seule solution sera la démolition ou la déconstruction.
La procédure consiste alors pour le locataire (ou les autres occupants de l’immeuble), comme pour l’insalubrité, à saisir la mairie et la préfecture afin d’obtenir un arrêté de péril. Celui-ci peut mener à la destruction du bâtiment, entraîne automatiquement la suspension des loyers et détermine les obligations du bailleur pour reloger le locataire, généralement de façon définitive.
Grâce à la loi SRU, le nombre de logements indécents, insalubres ou périlleux a tout de même décru sur le marché de la location. Toutefois, les bailleurs du type « Thénardier » peuvent toujours exister. Fort heureusement, les locataires ont désormais des droits pour les protéger de ces bailleurs peu scrupuleux et ainsi vivre dans un logement décent.
