On peut essayer bien sûr, mais l’exercice est beaucoup plus complexe que ce que l’on peut penser. Pourquoi ? Simplement parce que l’estimation de la valeur d’un bien immobilier fait appel à de très nombreux critères. Certains paramètres servant de base au calcul sont accessibles aux particuliers, mais beaucoup d’autres ne le sont pas. A partir de là, le risque, en estimant son logement seul, est d’aboutir à un résultat faussé, souvent dans le sens d’un prix surévalué … et donc de rencontrer de véritables difficultés lors de la mise en vente.
Quels sont les critères servant de base à une estimation immobilière ?
- Tout d’abord, ceux qui sont liés au logement lui-même : surface habitable, nombre de pièces, extérieur (balcon, terrasse ou jardin), exposition, vue dégagée ou vis-à-vis, état général, équipement, isolation, chauffage, présence d’ascenseur, surface de la parcelle … ceux-là, bien sûr, tout propriétaire est censé les connaître.
- Si l’on parle d‘appartements, les critères d’évaluation liés à la copropriété : niveau de standing, époque de construction, état général, type de chauffage, montant des charges, espaces verts, existence ou non de parkings, travaux de rénovation prévus ou pas, litiges en cours … là encore, pas trop de problèmes pour chiffrer.
- Dans le cas d’une maison, l’existence ou non de servitudes (droit de passage, droit d’échelle, etc), le raccordement au réseau collectif d’assainissement, ou encore le risque d’une mesure d’alignement par la commune auront un impact direct sur sa valorisation … oui mais comment faire pour le quantifier ?
- Tout aussi important que le logement ou la résidence, l’environnement immédiat et le quartier où se trouve le bien à estimer : présence de commerces, de crèches, d’établissements scolaires ou d’espaces verts sur place, proximité des transports en commun, facilités de circulation et de stationnement, niveau de sécurité du quartier sont autant de facteurs qui vont influer en positif ou en négatif sur la valeur du logement. Là encore, comment les chiffrer ?
D’autres critères plus difficiles à connaître, ou auxquels on ne pense pas
Nous n’avons fait pour l’instant qu’examiner les éléments de valorisation propres au bien et à son environnement. Mais il en existe d’autres, tout aussi importants pour la pertinence de l’estimation, et qui sont beaucoup moins faciles à appréhender pour un non-professionnel :
- D’abord, les prix auxquels se sont vendus des logements comparables dans le même quartier. Le problème est que ce type d’information est très difficile à obtenir pour un particulier. Obstacle de taille, car cela revient à dire que l’on ne connaît pas vraiment ses concurrents.
- Ensuite, les prix du neuf dans le secteur pour des logements de même surface. Souvent, les vendeurs n’y pensent pas, mais cette donnée est très importante : comment peut-on penser vendre un logement ancien plus cher que du neuf si ce n’est pas un bien de prestige ?
Enfin, à supposer que notre propriétaire ait réussi à rassembler toutes ces informations, comment les intégrer dans le calcul et quel coefficient de pondération leur attribuer ? On le voit, le sujet est beaucoup plus complexe qu’il n’y semble de prime abord. A mon avis, il vaut mieux faire appel à un professionnel, qui possède la connaissance du marché local et qui maîtrise les techniques de valorisation immobilière. Et vous, qu’en pensez-vous ?
