Que faut-il faire lorsqu’après avoir acheté un terrain celui est passé en zone non constructible ? En effet, il se peut que le terrain soit classé en zone constructible lors de l’achat puis suite à une décision communale, celui-ci ne remplit plus les conditions suivantes :
- physiquement apte à supporter une construction : notamment en prenant en compte la capacité du sol à soutenir le poids et les charges dʼune construction.
- viabilisé : on entend par là que le terrain doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voiries permettant lʼaccès du trafic automobile nécessaire pour établir la construction envisagée, et par la suite aux réseaux collectifs (eau, électricité,téléphone, gaz…)
- juridiquement autorisé à recevoir la construction envisagée : il existe un certificat dʼurbanisme applicable à chaque terrain (Plan d’occupation des sols (POS), un Plan local d’urbanisme (PLU)), qui détermine sa constructibilité ou sa non constructibilité.Ce document peut être modifié à tout moment et venir réduire ou supprimer la constructibilité du terrain.
Ces trois conditions sont cumulatives, dans le cas ou lʼune ou lʼautre souffre d’une déficience, le terrain devient alors non constructible. Mais alors que faire dans ce cas de figure ? Quels sont les recours pour faire face à un terrain qui passe en zone non constructible ?
Les raisons pour qu’un terrain passe en zone non constructible
L’une des raisons, les plus fréquentes, est la modification du plan local dʼurbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) qui peuvent rendre un terrain inconstructible pour diverses causes : sécurité, salubrité, lieu classé zone naturelle, protection dusite, projet dʼintérêt général etc… Le 1er constat est que la liste des causes d’inconstructibilité n’est pas limitée et qu’en conséquence à tout moment le terrain peut redevenir constructible dans le cas où des aménagements sont réalisés et les risques sont, sinon contenus, du moins diminués….
Il est à noter que les modifications des certificats d’urbanisme sont très fréquentes et rapides. Dans le cas d’une acquisition de terrain, il faut entamer les procédures du permis de construire pour validation, pour pouvoir ainsi construire sa résidence rapidement, il nʼest pas rare de se retrouver dans lʼimpossibilité de réaliser ce projet quelques mois seulement après avoir acquis le terrain.
Comment savoir si un terrain est inconstructible ?
Afin de s’assurer que le terrain que l’on envisage est bien constructible, il faut se rendre au service urbanisme de la mairie du lieu du terrain afin d’y consulter le Plan d’occupation des sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document délimite le sol communal en différentes zones selon leur affectation (zone d’habitation, zone industrielle, zone agricole…) et précise si tel ou tel terrain est constructible ou non et quel type de construction peut, ou non, y être élevé.
Par ailleurs, il est préférable de se procurer un certificat d’urbanisme car il s’agit d’une garantie complémentaire. En effet, ce document reprend de manière plus détaillée ce qui est contenu dans le POS ou le PLU. Un certificat d’urbanisme “positif” signifie que le terrain est constructible. Et les règles énoncées dans le certificat d’urbanisme sont valables pendant une durée d’un an à compter de son obtention. Autrement dit, pendant la durée de validité du certificat, le propriétaire ne pourra pas voir un refus de permis de construire.
Pour obtenir un certificat d’urbanisme,il faut déposer une demande en mairie. Ce document est délivré gratuitement dans un délai de deux mois à compter de la demande. Sa durée de validité est d’un an, si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat. Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par période d’une année tant que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n’ont pas évolué. Il faut demander cette prorogation au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité.
Les dispositions mentionnées sur le certificat prorogé sont garanties pendant toute sa durée. Le propriétaire peut se prévaloir d’un droit acquis au maintien des règles d’urbanisme mais également du régime des taxes et participations. Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra survenir pendant la validité, même prorogé, du certificat.
Pour toute information et formalités, s’adresser à la mairie et/ou à la Direction Départementale de l’Equipement (DDE) de votre département.
Quelles possibilités pour contester le caractère inconstructible du terrain ?
Dès lors que le terrain est concerné par une décision ayant un impact sur sa constructibilité, le propriétaire peut contester cette décision. Pour cela, plusieurs possibilités s’offrent à celui-ci :
- Si le terrain est devenu inconstructible du fait de la révision ou de la modification du PLU ou du POS, lors de l’enquête publique le propriétaire peut s’y opposer. Le propriétaire du terrain en sera obligatoirement informé. Dans ce cas, la contestation devra être soumise au maire de la commune.
- Si le terrain est devenu inconstructible suite à un arrêté qualifiant une opération de « projet d’intérêt général », le propriétaire peut porter sa requête devant le juge administratif.
- En revanche, le propriétaire portera sa requête devant le juge judiciaire dans le cadre d’une procédure de préemption, ou en cas de vente entachée d’un vice de consentement. Cela signifie, par exemple, le cas où le propriétaire aurait acheté le terrain sur les conseils du notaire en pensant qu’il était constructible, alors que le notaire était en mesure de l’informer du caractère inconstructible du terrain.
En clair, le droit confère au propriétaire d’un terrain non constructible la possibilité de remettre en question une telle qualification.
Dans le cas où le terrain a le statut de « constructibilité limitée »
Le concept juridique de « constructibilité limitée » s’applique dans les communes ne disposant pas d’un PLU ou d’une carte communale. Concrètement, aucune construction ne peut être autorisée en dehors des parties urbanisées. En revanche, le conseil municipal peut autoriser certaines constructions à l’issue d’une délibération, lorsque l’intérêt de la commune le justifie, afin notamment d’éviter une diminution du nombre d’habitants dans la commune. Dans ces cas-là, la mairie est la seule à pouvoir prendre la décision d’accorder ou non l’autorisation de construire.
A noter que l’article L111-5, qui prévoyait des limites de constructibilité, n’a plus cours. En effet, cet article indiquait qu’”il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d’occupation du sol (COS) en vigueur, a été utilisée. Lorsqu’une partie est détachée d’un terrain dont les droits de construire n’ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés avant la division». Pour simplifier, la constructibilité d’un terrain était liée au nombre d’habitants ; c’est-à-dire que si le nombre était déjà atteint, le reste du terrain, même divisé, devenait non constructible.
Désormais les règles d’urbanisme seront appliquées au terrain faisant l’objet de la demande, sans qu’il soit besoin d’examiner si ce terrain est issu de la division d’un terrain bâti. Cette disposition est très importante, explique le site de l’Association des maires de France (AMF), concernée au premier chef. En effet, combinée avec la disposition prévoyant que le plan local d’urbanisme (PLU) ne peut plus fixer une superficie minimale des terrains constructibles, sauf en raison des contraintes techniques liées à la réalisation d’un assainissement, elle permet une densification maximale des terrains. La commune doit prévoir dans son PLU (Plan local d’urbanisme) les règles permettant d’en atténuer les effets.
Le terrain devenu inconstructible peut-il redevenir constructible ?
Comme vu précédemment, un terrain peu changer de « nature ». Il est fonction de l’évolution du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan d’Occupation des Sols (POS), lesquels plans sont modifiés via deux procédures, la modification et la révision. De fait, un terrain non constructible peut devenir constructible. Et l’inverse est aussi vrai.
Un terrain n’est donc ni constructible ni inconstructible ad vitam æternam. En effet, il existe des processus de révision et de modification pour rendre constructible des terrains qui ne l’étaient pas. Dans l’absolu, il est possible d’envisager que le terrain redevienne constructible s’il remplit les conditions suivantes décrites ci-après.
La modification :
L’article L 123-13 du code de l’urbanisme, en vertu de la loi du 2 juillet 2003, dispose que la procédure de modification est possible si le changement envisagé :
– ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable du plan en vigueur ;
– ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
– ne comporte pas de graves risques de nuisances
Quoiqu’il en soit, lorsqu’une procédure de révision est envisagée par le maire ou par le préfet, le projet est toujours soumis à une enquête publique dont le propriétaire est obligatoirement informé et durant laquelle il peut émettre son avis, oralement ou par écrit auprès du commissaire-enquêteur. Ce dernier est en mesure d’organiser une réunion publique avec l’accord du maire, et c’est à ce moment que le propriétaire peut légitimement se manifester.
La modification est une procédure simple dont l’initiative appartient au maire. Le projet doit être ensuite soumis à enquête publique, lequel projet doit avant l’enquête être notifié au préfet, au président du Conseil régional, au président du Conseil général et le cas échéant, au président de l’établissement public chargé de la gestion d’un SCOT (schéma de cohérence territoriale), ainsi qu’aux organismes qui doivent normalement être consultés, lors de l’élaboration d’un SCOT. La modification doit enfin être approuvée par délibération du conseil municipal.
Cependant, elle peut également être demandée par le préfet. C’est au niveau de ladite enquête que les administrés expriment leur opinion, oralement ou par écrit, auprès du commissaire-enquêteur en charge à l’issue de l’enquête d’établir un rapport. Ce dernier peut, avec l’accord du maire, organiser une réunion publique. Les habitants de la commune peuvent alors s’opposer à la réalisation d’un projet initié par le maire ou par le préfet.
La révision :
A défaut, juridiquement, de pouvoir recourir à une procédure de modification, la procédure de révision doit être engagée parce qu’il risque de s’en suivre une «atteinte à l’économie générale du plan» en vigueur ; un risque certain ou supposé d’apparition d’une nouvelle nuisance ou la disparition d’une protection par exemple. Elle peut ne porter que sur une partie du plan. Dans le cadre de cette procédure, un certain nombre d’autorités et de personnes doivent être consultées, une enquête publique doit également être organisée et la révision doit être approuvée par délibération du conseil municipal. La révision d’un POS pré-existant conduit aujourd’hui à l’adoption d’un PLU.
Il existe, par ailleurs, une «révision simplifiée» lorsqu’elle a pour seul objet la réalisation d’une construction ou d’une opération à caractère public ou privé, présentant un intérêt général, notamment pour la commune ou toute collectivité, ou lorsque la révision a pour but la rectification d’une erreur matérielle, elle peut à l’initiative du maire, être effectuée selon une procédure simplifiée.
Cette procédure est applicable aussi dans l’hypothèse d’un projet d’extension des zones constructibles n’affectant pas l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable et ne comportant pas de graves risques de nuisance. Par exemple, une révision peut permettre la transformation d’une zone NA (agricole) en zone U (urbaine) ou en zone AU (à urbaniser) ou encore procéder à la définition d’un périmètre de ZAC (Zone d’Aménagement Concerté). La commune délimite une superficie, elle passe avec un aménageur privé un contrat aux termes duquel ce dernier crée les voiries, des réseaux divers, puis divise et vend des lots. L’objet de la ZAC est très variable. Il peut s’agir d’une ZAC pour habitations, d’une ZAC pour de l’activité industrielle, commerciale… Cela s’appelle de l’ «Urbari» ou de l’urbanisme opérationnel. Il s’agit donc d’une procédure mixte entre la commune et un aménageur privé, le dispositif étant, somme toute, piloté par la commune. L’urbanisation s’effectue de cette façon et dépend quelque peu de la volonté politique des collectivités.
Quel équipements sur un terrain non constructible ?
Si le terrain est devenu inconstructible, le propriétaire peut parfaitement installer des équipements au caractère purement mobilier qui ne constituent pas une construction. Ils ne sont donc soumises à aucune condition ou autorisation quelconque.
En revanche, concernant les « mobile home » et les caravanes, il s’agit d’étudier la réglementation au cas par cas. En effet, lorsqu’ils perdent leur caractère de mobilité et qu’ils sont amenés à stationner dans un endroit défini, ces habitations requièrent une autorisation de la commune pour pouvoir s’installer à demeure sur votre terrain. Attention, cette autorisation est totalement décorrélée de la non constructibilité du terrain. Une telle installation n’est donc pas interdite d’emblée, il suffit d’obtenir l’autorisation de la mairie.
Cet article m’a été très utile car je suis actuellement en train de suivre les démarches pour rendre mon terrain constructible et je préfère imaginer toutes les possibilités. Je ne pensais pas que les recours étaient aussi complexes à mettre en oeuvre. Il faut parfois beaucoup de courage et de détermination pour attendre que son terrain devienne constructible…
Très interessant article,des terrains constructibles peuvent passer en zone agricole….peut etre pour y établir un hangar ou autre…Merci à l’auteur pour cette simplification et ce résumé très pertinent!