Comment savoir si l’on vend ou si l’on achète un bien immobilier à son juste prix ? La question est difficile, car en matière d’immobilier, il n’existe pas de point de repère comparable à la cote Argus automobile. Entre les vendeurs qui recherchent une plus-value et les acquéreurs en quête du « coup de fusil », comment trouver un accord qui ne lèse personne ? Explications.
Le marché immobilier est entièrement régi par la loi de l’offre et de la demande
Effectivement, le marché immobilier est un marché « pur » selon le jargon des économistes. Rien ne vient le réguler, en dehors de l’ajustement entre l’offre et la demande. Il obéit donc à des lois purement mécaniques, liées au volume des biens proposés à la vente confronté au nombre d’acheteurs en recherche à un instant T. En clair, si à un moment donné la demande est supérieure à l’offre, les prix de vente augmentent. Si, au contraire, le nombre de biens à vendre est supérieur au nombre d’acquéreurs, les prix baissent. Et comme ces données fluctuent en permanence, les prix de vente immobiliers ne sont jamais linéaires.
Vendeurs et acquéreurs : des intérêts opposés
- Le vendeur a bien sûr tout intérêt à vendre son bien immobilier le plus cher possible. Il se fixe toutefois un prix minimum en-dessous duquel il n’acceptera pas de vendre. Ce prix plancher est déterminé par plusieurs facteurs : le prix auquel il a acheté le bien, les travaux éventuellement réalisés, la considération érroné d’un prix moyen au m2 et enfin le budget nécessaire au financement d’un nouvel achat. En résumé, le vendeur se fixe un prix minimum mais n’a pas de maximum.
- L’acquéreur, au contraire, cherche à acheter son futur logement le moins cher possible. A l’inverse du vendeur, il se fixe un prix maximum au-delà duquel il refusera d’acheter. Ce prix plafond est déterminé par : sa capacité financière et les prix proposés pour des logements comparables. En clair, il se fixe un prix maximum mais n’a pas de prix minimum.
Le juste prix résulte de la rencontre de ces forces opposées
En fait, le « juste prix » ne peut être dicté par le vendeur seul ou par l’acquéreur seul. Le juste prix est simplement celui sur lequel vendeur et acquéreur trouvent un accord acceptable pour chacun d’eux.
Comme le montre le schéma ci-dessus, le prix de marché se situe naturellement et exclusivement dans l’intervalle compris entre le prix maximum que s’est fixé l’acquéreur et le prix minimum acceptable pour le vendeur. Dans toutes les zones de prix situées au-dessus et en-dessous de cet intervalle, aucune vente ne sera possible.
Comment expliquer les fluctuations des prix de marché ?
Par des facteurs socio-économiques liés à la conjoncture et aux variations du climat de confiance, bien sûr. Ceux-ci ont un impact direct sur les réglettes haute et basse de notre schéma, ainsi que sur l’amplitude de l’intervalle où se trouve le prix de marché :
En période d’euphorie économique, le budget maximum des acquéreurs a tendance à augmenter. Les délais de mise en vente sont courts car la demande est forte. L’intervalle contenant le juste prix s’agrandit mécaniquement et les prix de vente augmentent. Le marché immobilier est alors propice aux vendeurs.
En période de crise, au contraire, les acquéreurs se raréfient. Leur budget maximum diminue considérablement et se rapproche dangereusement du prix plancher des vendeurs. Parfois, il peut même se situer sous ce prix plancher. Les délais de vente se rallongent, l’offre étant supérieure à la demande … et les prix du marché immobilier baissent, sous la pression des acquéreurs.
En conclusion : le juste prix ne se fixe pas par un seul des acteurs du marché, il résulte d’un accord où chacun trouve son compte, et il peut fluctuer en fonction de la conjoncture. Ceux qui sont le mieux placés pour connaître les prix de marché sont les professionnels : notaires et agents immobiliers.
