Lorsqu’on projette d’acheter une maison, il est nécessaire de vérifier de nombreux points avant de prendre une décision . L’un des plus importants est de savoir si la parcelle de la maison fait l’objet ou non d’une servitude. De quoi s’agit-il ?
Définition de la notion de servitude
Pour qu’il y ait servitude, il faut qu’il y ait deux parcelles de terrain ou deux immeubles voisins appartenant à des propriétaires différents. Selon l’article 637 du Code Civil, une servitude est une charge pour la parcelle ou l’immeuble qu’elle frappe (appelée fonds servant) et un avantage pour la parcelle ou l’immeuble qui en bénéficie (appelé fonds dominant). Une servitude est toujours attachée à une propriété, et jamais à une personne. Cela signifie que tous les propriétaires successifs du bien vont en bénéficier ou la subir tant que la servitude existe. Il existe par ailleurs toutes sortes de servitudes qui peuvent être regroupées en trois catégories.
Les servitudes d’utilité publique
Ces servitudes sont imposées par l’autorité administrative dans un but d’intérêt général. Les plus courantes sont celles qui concernent le passage sur une parcelle de conduites enterrées pour la distribution de l’eau et de l’énergie (gaz, électricité, télécommunications).
Les servitudes légales applicables entre particuliers
Dictées par l’article 682 du Code Civil, elles existent de plein droit et s’imposent aux propriétaires. La plus connue est la servitude de passage (ou droit de passage). Celle-ci prévoit que le propriétaire d’une parcelle enclavée a le droit d’obtenir un passage suffisant sur une parcelle voisine pour assurer la desserte de sa propriété jusqu’à la voie publique dont elle est séparée par la parcelle en question.
Les servitudes conventionnelles entre particuliers
Il existe également des servitudes non imposées par la loi, mais qui résultent de conventions passées entre propriétaires. La condition nécessaire à leur application est qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public. Il en existe de toutes sortes : droit de passage non réglementé par la loi, interdiction de construire sur une parcelle, droit d’échelle, droit de puisage d’eau, droit d’abattage de bois, droit d’extraction de pierre, etc. Pour être reconduites en cas de changement de propriétaire, ces servitudes doivent avoir fait l’objet d’un acte authentique reçu par un notaire, et donc apparaître sur le titre de propriété du vendeur.
Les conditions nécessaires à l’extinction d’une servitude
Une servitude peut s’éteindre à l’une des quatre conditions suivantes : si la situation change et rend impossible l’usage de la servitude, s’il y a réunion des deux propriétésconcernées, s’il y a abandon de la servitude par son bénéficiaire (fonds dominant), ou enfin en cas de non-usage de la servitude pendant 30 ans.
Le propriétaire du fonds servant peut-il refuser l’exercice de la servitude ?
Non, qu’il s’agisse d’une servitude légale ou d’une servitude conventionnelle, le propriétaire de la parcelle sur laquelle elle s’exerce (un droit de passage par exemple) est tenu de la respecter. A défaut, le propriétaire du fonds dominant peut légitimement faire valoir ses droits par voie de justice et faire astreindre son voisin à respecter l’usage de la servitude.
