L’exercice du droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité publique, généralement une commune, d’acheter à la place de l’acquéreur un bien immobilier qui vient de faire l’objet d’un compromis de vente.
L’acheteur est purement et simplement évincé, sans possibilité de recours, et l’avant-contrat qu’il avait signé avec le vendeur est tout bonnement annulé. Le vendeur, lui, n’a que peu de marge de manoeuvre. S’il veut vraiment vendre, il doit accepter les conditions de la commune, notamment en termes de prix, et n’a quasiment pas la possibilité de négocier, sauf à lancer un recours en justice.
Les conditions d’exercice du droit de préemption urbain
Une commune ne peut exercer son droit de préemption qu’à deux conditions :
- Elle doit au préalable être dotée d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou d’un POS (Plan d’Occupation des Sols) dans le périmètre duquel se trouve le bien à préempter.
- L’exercice du droit de préemption doit être justifié par un projet d’intérêt général, tel qu’un plan de rénovation urbaine ou la création de logements sociaux.
Les opérations soumises au DPU
Toutes les mutations immobilières à titre onéreux : ventes, échanges, apports en société, ventes aux enchères, cessions de droits indivis à des tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donations, successions), partages de communauté, cessions de droits indivis à un membre de l’indivision.
Les types de biens concernés
- En cas de DPU simple : tous les types de biens (terrains, constructions) achevés depuis au moins dix ans, hors lots de copropriété.
- En cas de DPU dit « renforcé »: tous les types de biens sans exception, y compris ceux de moins de dix ans ainsi que les lots de copropriété.
Comment fonctionne la procédure de préemption ?
La procédure démarre généralement après que le vendeur ait signé un compromis de vente avec un acquéreur. Le notaire doit alors transmettre à la commune un document appelé « Déclaration d’Intention d’Aliéner » (DIA) précisant le prix demandé par le vendeur. La municipalité dispose alors d’un délai de deux mois pour se prononcer, c’est-à-dire soit renoncer à l’acquisition, soit décider d’acheter et donc d’exercer son droit de préemption. Passé ce délai, en l’absence de réponse, on considère que la commune renonce à exercer son droit, et le vendeur peut finaliser sa vente avec son client acquéreur.
Si la ville exerce son droit de préemption, en revanche, un acte authentique doit être dressé dans les trois mois. Attention : la commune dispose d’un délai maximum de six mois pour payer le prix de la vente (article L213-14 du Code de l’urbanisme).
La commune peut-elle acheter à un prix inférieur à celui du compromis ?
La réponse est oui. La ville n’est pas obligée d’acquérir au prix indiqué sur la DIA et peut exiger un prix inférieur, après avis de France Domaine (service de l’Etat). En cas de désaccord, c’est le juge des expropriations qui statuera.
Comment savoir si son bien est susceptible d’être préempté ?
Tout simplement en consultant le service d’urbanisme de la commune où se trouve le bien immobilier.
