La notion de droit de passage est rattachée dans la plupart des cas à des parcelles de terrain et aux maisons construites sur ces parcelles. C’est une des formes de servitudes les plus connues, et se rencontre bien plus souvent qu’on pourrait le croire. Pour simplifier, disons qu’il existe deux sortes de servitude de passage : l’une prévue par la loi pour les propriétés enclavées, et l’autre résultant d’une convention entre voisins.
La servitude légale de passage
Elle s’applique uniquement aux propriétés enclavées, c’est-à-dire privées d’accès ou dotées d’un accès insuffisant à une voie publique. Selon l’article 682 du Code Civil, leur propriétaire est en droit de réclamer un passage suffisant sur la parcelle voisine qui le sépare de la voie publique, moyennant le versement d’une indemnité, de façon à pouvoir accéder normalement à sa propriété. Le passage sur lequel s’exerce la servitude doit être le plus court et le moins dommageable pour le fonds servant. Attention, ce droit ne peut être exercé si l’enclavement du terrain est du à des travaux réalisés par son propriétaire. Enfin, seul le propriétaire du fonds dominant (la parcelle enclavée) est autorisé à exercer ce droit, il ne peut pas le déléguer à d’éventuels locataires. En cas de désaccord entre les parties, c’est au Tribunal de Grande Instance de déterminer l’assiette de la servitude et le montant de l’indemnité.
La servitude conventionnelle de passage
Un droit de passage peut parfaitement être institué entre deux voisins, par entente amiable, sans que l’une des propriétés soit enclavée. Pour pérenniser cette servitude, mieux vaut la faire enregistrer par un acte authentique passé chez notaire.
L’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant
Le bénéficiaire du droit de passage doit bien évidemment dédommager le propriétaire du terrain traversé au moment de créer la servitude. Le montant de l’indemnité dépendra du dommage causé, sachant que plusieurs types de dommages devront être pris en compte :
- Ceux causés par l’établissement du tracé (travaux, abattage de végétaux)
- Les dommages induits par l’utilisation du passage (nuisances sonores, va-et-vient permanent)
- Ceux résultant de la moins-value subie par le terrain subissant la servitude.
Les obligations du propriétaire de la parcelle traversée
* il doit autoriser tout ce qui est indispensable à l’usage de la servitude
* il ne doit pas entraver le libre usage du passage (article 701 du Code Civil)
Les obligations du bénéficiaire du droit de passage
* il doit assurer l’entretien du passage, sauf si d’autres dispositions sont prévues, comme par exemple l’entretien par moitié
* il ne doit faire aucune modification qui pourrait aggraver le dommage causé au fonds servant.
Obligation du propriétaire en cas de revente
Comme toute servitude, le droit de passage est attaché au bien, pas à son propriétaire, et se transmet donc à chaque revente. Le propriétaire d’une parcelle grevée par ou bénéficiant d’un droit de passage, au moment de revendre le bien, est donc tenu d’informer l’acquéreur de l’existence de la servitude.
