Vous êtes propriétaire d’un logement neuf ? Vous avez fait construire ou vous avez acheté sur plan, et vous souhaitez maintenant le revendre ? Avant de prendre une décision, il y a certains paramètres à prendre en compte. De même, faites bien vos comptes pour être sûr que votre opération va être rentable et que vous ne risquez pas de perdre de l’argent.
Les paramètres que vous devez prendre en compte sont les suivants :
- Vous allez réaliser une plus-value, quelles sont les conditions d’exonérations ?
- Votre logement est-il votre résidence principale ?
- Votre logement est-il votre résidence secondaire ?
- Est-ce que le bien vendu sera destiné à la location ?
- Est-ce votre première opération de revente immobilière ?
- Comment estimer le prix de revente de son bien immobilier ?
- Combien de temps attendre pour revendre son logement neuf ?
Nous vous expliquons chaque point en détail pour réussir votre opération immobilière en prenant les bonnes décisions.
Combien de temps attendre au minimum avant de revendre un bien neuf ?
La durée de détention d’un bien immobilier est l’élément déterminant dans le calcul des taxes sur la plus-value. Ainsi, vous serez totalement exonéré sans autre condition au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention et il faudra attendre 30 pour être exonéré des prélèvements sociaux (17,2 %).
Cependant, il n’est pas toujours possible de conserver son bien aussi longtemps, ainsi, il est intéressant de savoir qu’après 5 ans de détention du bien, un système de décote s’applique à chaque année supplémentaire.
Plus-value / Moins-value : l’importance de bien estimer le prix de vente de son bien
Avant de vous décider à mettre en vente votre bien, il est nécessaire d’avoir tous les éléments pour calculer au mieux son prix de revente. Le plus difficile est de se détacher de l’affect que vous pourrez avoir sur votre logement afin de ne pas fausser votre jugement et ainsi éviter d’être au-dessus des prix du marché (avec le risque de ne pas vendre). L’importance de bien estimer le prix de vente d’un appartement est donc capitale.
L’autre paramètre important est de bien inclure tous les frais se rattachant au prix d’achat initial de votre bien, c’est-à-dire les frais de notaire au moment de l’acquisition, les frais d’agence, les travaux réalisés, etc. Enfin, prenez bien en compte la situation, le lieu de votre bien et son environnement : le quartier est-il bien desservi par les transports ? Y a-t-il des grandes surfaces, boutiques ou petits commerces aux alentours ? Qu’en est-il des écoles ? Parfois, d’un quartier à l’autre, les prix ne sont pas du tout du même ordre.
Les caractéristiques de votre logement sont susceptibles d’être des atouts ou des défauts, ceux-ci sont alors convertis en surcote ou décote.
Ces points sont à analyser en détail et peuvent concerner soit le logement en lui-même, l’immeuble ou bien encore l’environnement. (commerces, écoles, transport, etc.)
Peut-on être exonéré des plus-values ?
La plus-value est la différence entre le prix d’achat de votre bien et le prix de revente de celui-ci.
Suivant le marché de l’immobilier et les secteurs, il est courant de pouvoir réaliser d’excellentes opérations. Cependant, attention aux taxes pouvant s’appliquer, car, selon les cas, votre joli bénéfice pourrait fondre comme neige au soleil !
Dans certains cas, une exonération totale ou partielle de plus-values est possible.
Si la revente concerne votre résidence principale
Si le bien concerne votre résidence principale (vous l’occupez la majeure partie de l’année), il n’y a pas d’imposition sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention du bien. À noter que cet avantage n’est possible qu’une seule fois.
Si la revente concerne votre résidence secondaire
Dans le cadre d’une revente d’un bien immobilier considéré comme une résidence secondaire, les impôts distinguent différemment les taxes applicables sur le montant de votre plus-value.
Cependant, si la totalité de la somme de la plus-value est réinvestie dans l’achat d’un bien qui aura pour vocation à être votre résidence principale, vous serez exonéré. Par contre, s’il devait rester une somme d’argent non employé pour cet achat immobilier, la somme restante sera taxée au prorata.
Par ailleurs, cette disposition est limitée dans le temps, et il faudra réaliser votre achat dans les 24 mois suivant la vente.
À savoir également, si la vente concerne un bien immobilier d’une valeur de moins de 15 000 €, l’exonération est de mise.
Si le bien est destiné à un investissement locatif
Dans un contexte de marché locatif tendu, le gouvernement encourage la mise à disposition de logements à vocation sociale. Ainsi, si vous revendez votre logement à un organisme de type bailleur social ou à un particulier s’engageant à proposer le logement à des loyers plafonnés, vous serez exonéré des taxes sur votre plus-value. Cette disposition est intéressante si vous avez déjà revendu à plusieurs reprises des logements.
Par ailleurs, si votre achat a été réalisé dans le but d’un investissement locatif, il est intéressant de savoir que plus longtemps vous le conserverez, moins vous serez taxé. Cette disposition est prévue pour limiter la spéculation et donc influer sur les prix de l’immobilier.
Ainsi, pour bénéficier de l’exonération totale, il faudra conserver le logement au minimum 30 ans.
Si vous revendez pour la première fois
En tant que propriétaire d’un logement neuf que vous souhaitez revendre, vous pouvez prétendre également à une exonération qui s’applique une seule fois et à laquelle vous n’aurez plus le droit ensuite. En effet, s’il s’agit de votre première revente d’un bien immobilier, donc que vous faites pour la première fois une opération immobilière, vous serez exonéré sur la plus-value, quel que soit son montant. L’exonération est également applicable si vous n’avez pas déjà été propriétaire d’un autre bien immobilier auparavant.
