Vous avez décidé de vendre votre terrain mais vous vous posez beaucoup de questions sur les démarches administratives à entreprendre. En effet, il n’est jamais facile de s’y retrouver dans une réglementation opaque et floue. Cet article vous explique en détail tout ce que vous devez savoir lors de la vente de votre terrain pour que celle-ci ne vire pas au cauchemar.
La réglementation encadrant la vente d’un terrain
La réglementation de la vente d’un terrain peut paraître complexe, cependant sachez que le service urbanisme d’une mairie peut aider les particuliers à en comprendre les subtilités. La première chose à savoir est qu’il existe des règles générales imposées par l’État mais aussi des règles communales. Celles-ci diffèrent donc d’une ville à une autre.
Dans un premier temps, il faut donc se rendre à la mairie du lieu d’implantation du terrain. Il est possible d’y consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS). Ces documents permettent de prendre conscience de la faisabilité d’un projet de vente ou non. De plus, ils permettent d’obtenir plusieurs informations essentielles concernant cette future vente. Par exemple, est-ce que votre terrain est constructible ? Quelle est la surface minimale demandée pour la construction d’une maison ? Quelles sont les servitudes ? Pour une vente en bonne et due forme, la réglementation communale devra être respectée à la lettre.
Définir la typologie d’un terrain : agricole ou constructible ?
Lors du déplacement à la mairie, il est possible de savoir précisément dans quelle catégorie se situe un terrain. Est-il agricole ou constructible ?
Sachez que les PLU ou les POS peuvent évoluer : ainsi un terrain constructible peut avoir été redéfini en terrain agricole. Un classement en zone « U », donc dite « urbaine », signifie que le terrain est constructible. Parfois les petites communes ne possèdent pas de PLU ou de POS, vous devez donc porter votre attention sur la carte communale. Celle-ci définit les zones constructibles et non constructibles. Sans cette carte, référez-vous au règlement national d’urbanisme (RNU).
À partir du moment où un terrain est défini comme constructible, il faut tout de même que l’acheteur se plie à la réglementation locale pour toute construction. Si ce terrain est catégorisé agricole, vous avez toujours la possibilité de demander à changer sa typologie avant une vente comme détaillé dans notre article. Dans un premier temps, il faut demander une procédure de modification, si celle-ci s’avère impossible il est alors possible de recourir à une procédure de révision. Ces démarches entraînent forcément une évolution du PLU ou du POS.
Les formalités à réaliser pour mettre son terrain en vente
Les formalités et les obligations à réaliser pour mettre en vente un terrain ne sont pas toutes les mêmes suivant les conditions de vente. En cas de vente pour la création d’un lotissement, vous aurez des obligations plus lourdes que si vous le vendez à un particulier.
Cette partie revient sur deux points essentiels d’une vente, le bornage et la mesure. À ces derniers s’ajoutent un conseil important, la valorisation de votre terrain.
La mesure de votre terrain
Cela paraît logique de connaître la mesure exacte d’un terrain avant sa vente. Toutefois, il faut savoir que lors d’une vente, le titre de propriété officiel n’atteste que du transfert du bien d’un propriétaire à un autre. Il ne garantit donc pas la surface et les limites du terrain. Cela prévaut dans une vente de particulier à particulier (non professionnel), en effet, la réglementation pour les lotissements est différente.
Il existe alors très souvent une clause non garantie spécifiant que si la superficie ou les servitudes contiennent des erreurs, l’acheteur ne peut se retourner contre le vendeur. Cependant, l’acte de vente doit stipuler si un bornage a été effectué. Si tel n’est pas le cas, il peut annuler la vente pendant le mois qui suit. Pour définir de façon irrévocable la surface d’un terrain, vous devez faire appel à un géomètre expert.
Le bornage de votre terrain
Même si cela peut paraître étrange le bornage de votre terrain n’est pas obligatoire lors d’une vente, il ne l’est que dans quatre situations :
- votre voisin en fait la demande,
- votre terrain est un lot prévu pour un lotissement,
- votre terrain fait l’objet d’une division, de plus il se situe sur une zone d’aménagement concerté,
- votre terrain correspond à un regroupement initié par une association foncière urbaine.
Cela signifie donc que de particulier à particulier vous n’avez aucune obligation de bornage. L’action de bornage pour rappel est le fait de délimiter votre terrain en posant des repères matériels par un expert géomètre. Les honoraires de ce professionnel sont libres et ils dépendent de certains paramètres comme le déplacement ou la structure du terrain.
La valorisation de votre terrain avant sa mise en vente
Une fois les questions techniques résolues, concentrez-vous sur la mise en valeur de votre terrain pour une vente rapide. En effet, en réalisant des travaux simples, vous pouvez donner un nouvel aspect à votre terrain. Par exemple, l’accès à votre terrain peut être facilité par l’ajout de remblai.
N’oubliez pas évidemment de nettoyer intégralement votre terrain pour que le futur acheteur puisse visualiser sa surface en un seul coup d’œil. Afin de maximiser vos chances de réaliser une vente rapide, la période de vente est elle aussi très importante. En effet selon les statistiques de transactions, le printemps est indéniablement la meilleure période de l’année pour trouver acquéreur lors d’une vente immobilière que ce soit une habitation comme un terrain.
Comment estimer la valeur de votre terrain ?
Pour estimer la valeur de votre terrain, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel du secteur. En effet, celui-ci a une vision juste du marché. Ainsi un expert foncier, un agent immobilier ou encore un notaire peuvent vous aider dans cette démarche. Ils étudieront dans un premier temps les caractéristiques du terrain comme la superficie et l’accès à la voie publique. Ensuite ils examineront les particularités de son environnement telles que l’inclinaison du terrain, la nature du sous-sol ou encore l’exposition.
Par la suite, ils délivreront une estimation en se fixant sur des terrains équivalents.
Viabiliser son terrain avant la vente
Si vous souhaitez vendre votre terrain dans le but d’une construction, il est important que celui-ci soit viabilisé. Viabiliser signifie que les travaux de construction d’une maison peuvent commencer immédiatement. À cet effet, les raccordements au réseau d’eau potable, d’électricité, de gaz, d’assainissement et de téléphone doivent être effectués. De plus, un accès facile au terrain doit être aménagé notamment pour les véhicules et les engins de chantier.
Il est possible de demander un certificat d’urbanisme pour démontrer la viabilisation d’un terrain, cependant ce document n’est pas obligatoire lors d’une vente. Il n’est jamais aisé de vendre un terrain en tant que particulier, sachez cependant que si vous êtes bien accompagné celle-ci pourra se faire dans les meilleures conditions.
